冯焱东：房地产库存增长有望在年内出现逆转

◎冯焱东

据国家统计局公布的数据，2016年1~2月商品房销售面积同比增长28.2%，销售额同比增长43.6%，双双创造了2010年以来的最高增长速度。不过2月末商品房待售面积（已竣工可供销售或出租的商品房）达到73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，库存仍在增长。但是笔者认为，在政策大力支持下，房地产库存有望在年内出现负增长。

首先来看历史数据。我国房地产库存自2011年以来一直处于增长状态。2011年~2015年每年库存净增长面积分别为0.54亿平方米、0.93亿平方米、1.28亿平方米、1.29亿平方米和0.97亿平方米，其中2013年和2014年是库存增长高峰，2015年库存净增长开始下降。

其次看两个相关指标。2014年~2015年全国房地产开发企业土地购置面积连续大幅度下降，这主要是一种市场自我调节，为当前去库存奠定了一定基础。从投资额与销售额的差额看，2009年和2010年都是销售额大于投资额，说明财务测算上的库存在下降。但从2011年开始，投资额持续大于销售额，其中2014年达到历史高点，差额达19014亿元，但到2015年这个差额开始缩小，下降至8698亿元，今年1~2月这个指标降至475亿元，一季度或二季度有可能出现5年多来的首次逆转。

在政策鼓励下预计今明两年房地产销售面积将保持较高增速，而房地产投资在2015年跌至1%的历史低位后，有望逐步反弹，但未来两年平均增幅预计在10%以下。销售持续较快速增长，而投资增长处于低位，全国库存增长的局面势必逆转，笔者估计在2016年内可能出现库存首次下降的情况。

应该说这是一个好迹象，但笔者认为绝不可掉以轻心，盲目乐观。房地产去库存是一个复杂问题，当前国民经济正处于转型爬坡的关键时期，此时房地产行业扮演着十分重要的角色。

房地产发展得较好，有可能帮助整体经济顺利转型，反之则可能拖累经济。所以我们必须慎重对待房地产行业，既要努力去库存，又要防止在去库存大背景下出现或制造一些新的问题。当前房地产行业区域分化、产品分化、开发商分化十分明显，调控政策必须因地制宜，区别对待，切不可一刀切。

区域方面，一线城市供不应求，政府要抑制需求、扩大供给，控制房价过快增长。部分二线城市已经出现住宅需求旺盛，供应略显不足的局面。比如杭州过去几年住宅库存较大，近几年成交量一直较高，2015年已经出现住宅库存下降的情况，今年一季度销售十分火爆，而新的供给量不大，导致当前住宅消化周期已降到9个月以下，局部区域供不应求。这些城市应该及时扩大住宅供应，稳定需求而不是刺激需求，防止房价较快上涨。

房价较快上涨虽能带来一时繁荣，但必然会扩大房价收入比，增加居民购房压力，抬升城市综合商务成本，降低城市竞争力，既不利于房地产的长远健康发展，也不利于城市经济和国民经济和可持续发展。

这类二线城市在化解供应泡沫的同时要防止房价泡沫的滋长和蔓延，绝不可急功近利，在化解供应泡沫的同时制造房价泡沫。政府要及时看到苗头，前瞻性地进行调控和干预，促使当地房地产健康稳定发展。

另外大部分二线城市和三~五线城市房地产库存比较严重，需要抑制供给，主要是控制土地出让规模，鼓励需求。去库存需要综合施策，在产业发展、人口政策、交通改善、特色发展、公共资源配套等方面努力，在当地经济社会较好发展的基础上消化房地产库存。

产品业态方面，当前一线城市和部分二线城市住宅库存不大，但商业库存可能过高，三、四线城市和大部分二线城市住宅和商业库存都很高，而商业地产库存尤其严重。所以各地要高度重视商业库存的去化，制定更加有针对性的措施，商业用地出让总体上要严格控制。商业地产包括写字楼、购物中心、综合体、市场、各类园区地产、文化旅游地产、物流地产等，很多业态四处开花，严重过剩，需要高度重视。

开发商方面，近些年来行业集中度越来越高，大型开发商的市场份额越来越大，大部分中小开发商生存空间受到挤压，在高库存背景下部分中小开发商因管理、市场应对、政策理解、人才队伍、专业能力、发展策略等问题面临一定风险。地方政府应高度重视中小开发商的生存发展现状，给予一定的支持。

总之，当前去库存已经出现一些积极信号，但我们必须警惕在去库存过程中出现其他问题。

（作者为民生银行地产研究院首席研究员）