“宝宝”收益不行了 预期年化收益6.7%的产品够劲不？

“资产配置荒”持续已久，券商联合房地产商推出的年化收益或接近7%的产品近期赚足眼球。

牛妹（微信号：buerniu5188）了解到，华泰证券和万达地产正式宣布双方合作推出第三期万达轻资产项目。“华泰紫金投增1号”通过投向基金子公司一对多专项资产管理计划，最终投资万达商业地产设立的用于开发建设自有租赁物业的5家项目公司，认购金额100万起，预留了回售以及REITs上市两种退出方式。

最近一年，万达地产在轻资产运营上快速发展，除了早前与华泰证券发行的两期产品，万达还联合快钱金融推出“稳赚1号”涉足房地产众筹。通过一系列金融产品运作，地产项目的投资及资产归属投资方，万达得以专注于招商、建设、管理。对于投资者而言，在参与此类创新型地产项目获得高额回报同时，又有哪些潜在波动因素值得注意呢？

预期年化收益6.7%

据“华泰紫金投增1号”产品资料显示，该产品管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，产品存续期为2年6个月，分为优先级和劣后级，杠杆比例不超过不超过5:1，各自的参与门槛分别为100万元和500万元。

在产品收益情况方面，优先级前1年不派息，之后每季度末按6%派息，产品结束时按照预期年化收益率和存续期已分配的收益，将剩余收益一次性分给优先级份额，优先级预期年化收益率6.7%，进取级获得产品到期后的剩余收益。该资产管理计划封闭运作，原则上不设开放期，管理人有权根据情况设置临时开放期。

在产品的交易结构上，华泰证券推出“华泰紫金投增1号”同时引入快钱金融作为合伙企业的GP方，长安资产·华泰3号专项资产管理计划认购合伙企业的LP份额，华泰紫金投增1号资管计划则投资长安资产·华泰3号这一基金子公司一对多专项资产管理计划。

根据《股权转让协议》等规定，万达地产5家项目公司将每年净物业收入的70%分配给上述合伙企业，机构投资人（LP）将获得合伙企业之中投资总金额的6%，如LP方收益低于投资总金额的6%，GP方将不收取管理费。净物业收入剩下的30%将分配给万达商管，若合伙企业收入低于投资总金额的年均7.5%，万达商管将用其分配所得的30%收入回补合伙企业。

在最关键的增信措施上，万达商管以及GP快钱表示将以管理费作为回补，若前五年年度净物业收入的70%低于投资总金额的7.5%，则万达商管将以其向项目公司收取的上述净物业收入的30%部分为限，向合伙企业进行补足。若年度净物业收入的70%低于投资总金额的6%，则快钱将不再收取管理费。万达集团出具安慰函，对不足6%的有意向补足。

关注万达地产回售能力

对于投资者而言，预期收益接近7%的固定收益类产品确实具有诱惑力，不过牛妹（微信号：buerniu5188）觉得其中的一些潜在波动因素依旧值得注意。

首先，资产管理计划的利息收入或受到房地产固有周期的影响。

“由于所投项目仍未建成，华泰紫金投增1号一年之后才开始支付利息，虽然产品资料宣传一年之后按季付息利率5.14%，不过产品合同只注明优先级的预期年化收益为6.7%，并没有约定每期付息时间，就是因为考虑到房地产建设运营周期波动。”一位华泰证券从事财富管理的人士在介绍产品时称。

产品资料上也表明，目前集合资产管理集合投资的项目资产为还未建成运营的万达广场项目，若项目不能如期建成并投入运营，则后续的物业租金及项目退出都将面临风险。

此外，合同中还注明管理人并不承诺或保证优先级份额持有人获得预期收益。在集合资产出现极端损失情况下，优先级份额持有人可能面临无法取得预期收益或者本金损失的风险。

这又涉及项目退出时万达地产的回售条款：如合伙企业未回购有限合伙人持有的全部合伙份额，则万达商业地产或其指定的第三方有权向投资人发出收购要约，以不低于投资金额1.08倍（2.5年）的金额收购投资人持有的全部合伙份额。万达集团出具回购承诺函。

这也意味着，若是营业期物业收入为0，万达溢价回购，2.5年累计收益率13.29%；而在极端情况下，万达集团倒闭或违约，万达地产无能力回购，项目退出总额为处置收入——到期处置土地和物业。

“华泰紫金投增1号”同时预留了其他方式：所有项目的权益通过REITs或以其他届时法律、法规和监管允许的方式实现上市流通，有限合伙人获得增值收益的70%。

“REITs和投资者收益关系不大，即使未来可能通过REITs退出，因为投资者投资的是优先级份额，上市之后的增值收益多数归属于劣后方（快钱金融）。”上述华泰证券从事财富管理的人士介绍。

“华泰紫金投增1号收益各方面确实不错，但地产项目差别性非常大，还需要实地调研对应的万达具体项目实际情况才有发言权，上述资产集合计划安全性保证主要依靠万达的回售能力。”一位基金公司从事固定收益的人士分析。

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