执掌北京“超级社区” 天通苑物管欲上港股

◎每经记者 贾丽娟

占地面积1000万平方米、常住28万人的天通苑，是北京市“超级社区”的一个典型。如今，其物业管理公司在香港发布招股书，谋求上市。此前，也有不少物业管理公司赴港上市，但这种仅管理单个社区的物业公司还比较罕见。不过，这个社区的人口体量相当于欧洲一个小型城市，管理复杂程度不低，而天通苑的物管公司仍然实现了每年几千万的净利润。

地下停车场多达74个

天通苑到底有多大？近日在港交所发布的天通苑社区服务集团有限公司（以下简称天通苑服务）招股文件，揭开了这个社区的真容。

文件显示，天通苑目前包括746栋住宅及非住宅建筑，总建筑面积超过1000万平方米，常住人口超过28万人。这是什么概念？对于身在北京的人来说，天通苑是一个巨无霸的存在。虽然号称是一个社区，事实上，28万人的规模，已经相当于法国第五大城市——里尔核心城区的人口规模。

天通苑社区分为五大区域：天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑及天通中苑，其中，又细分成18个小区。社区内有6家大型购物商场、1家电影院、22个银行网点、4家医院及34所学校与幼儿园。

管理如此大的一个社区，天通苑服务的业务量不小，但收入分类比较清晰，收益全部来自为天通苑社区提供物业管理相关服务，包括：综合物业管理服务、停车管理服务及代收公用事业费服务。以2015年为例，物业管理费占总收入的68.3%，而停车管理服务占总收入的27.6%，代收公用事业费服务仅占4.1%。

说到停车管理服务，公司管理着天通苑共74个地下停车场，占地面积超过47.6万平方米，而这还没有计算超过1.4万个的地上停车位。

公司总资产回报率10.8%

那么，天通苑服务赚钱吗？2013年~2015年，天通苑服务的收入一直很稳定，公司收入从1.54亿元增长至1.63亿元，但同期毛利润却从4694万元增长至6725万元，年内溢利也从2035万元增长至2648万元。

物业管理公司一向被认为是“微利”行业，甚至有不少物业公司处在亏损边缘。但从天通苑服务的情况来看，尽管收费标准被严格限制，公司2015年的毛利率仍然达到了28.2%，净利率也有11.1%，总资产回报率为10.8%。何以能达到这样的水平？公司在招股文件中称，公司的物业管理费缴费率较高，2012年~2014年，缴费率分别为96.9%、98.4%及98.5%，较中国百强物业服务企业的平均数高出3个百分点左右。

目前，我国的物业管理企业非常分散，据中国物业管理协会的资料显示，截至2014年底，我国31个省市自治区在管物业面积约为164.5亿平方米，物业企业达10.5万家，单个企业管理面积平均为15.6万平方米。近年来，百强企业的平均在管面积增长迅速，从2009年的730万平方米增至2014年的1750万平方米，说明大企业正在不断进行规模扩张。

而天通苑服务，是北京在管面积最大的物业管理公司，公司表示，如果此次上市成功，募得的资金将用于开发社区管理平台、投资社区养老服务，以及投资其他社区增值服务。如，装修顾问、广告及汽车养护等等。此外还将用于“潜在收购物业管理公司”。显然，天通苑服务也不满足于单一社区的运营了。而且，由于《北京市定价目录》在2016年1月1日起正式实施，小区停车费等定价放开。天通苑服务称，在2016年1月之前，经济适用房的综合物业管理费和停车费受政府严格监管。而自2016年1月以后，两项费用可以在行政程序规范下，根据市价调整，目前“预计在2017年前后调整费用”。目前，公司向经济适用房及商品房收取的物业费分别为每月每平方米0.55元及1.76元。