商业地产变革与整合中的成都机遇——2016年中国商业地产行业发展论坛会于成都召开

　　当前中国商业地产正处于转型创新的关键时期。作为已经跻身全球行列的国际化商业地产城市，成都一直在商业地产与楼宇经济领域不断努力。

3月16日~18日，一场主题为“创新突围，洞见未来”的中国商业地产行业发展论坛2016年会在成都举行。藉此机会，成都的商业地产行业与众多的商业研究机构、商业品牌、资深业内专家等深入交流，并为成都引入了丰富的商业资源。

本次中国商业地产行业发展论坛年会由中国商业地产联盟发起，出席的政经名流与知名企业高层包含红星美凯龙董事长车建新、万达金融集团总裁曲德君；美国好市多会员店亚洲开发总经理柯泰瑞、法国老佛爷百货中国区总经理柏鹏威；著名房地产专家顾云昌、著名财经评论家水皮与袁岳、著名导演、影视体验空间创始人尤小刚等等。论坛为成都与其他城市、政府与市场、行业与行业、企业与公众之间搭建一个交流与对话的平台。

●获评“杰出贡献奖”，成都更加“宜居”、宜商”、“宜业”

在论坛期间，“天府之夜”颁奖典礼也同时在成都举行，成都凭借楼宇经济发展的喜人成绩，获得中国楼宇经济发展杰出贡献奖。

成都楼宇经济发展成绩亮眼。2011年至2013年间，市域内亿元企业数量由1502家增长至2333家，纳税亿元以上商务楼宇已达22栋。随着企业经营的不断发展，企业对办公物业升级、扩租的需求也不断增长。目前，该类需求在成都高端写字楼需求结构中占比已达半数以上。成都楼宇经济目前形成了第三产业市场主体高度集聚、产业门类日益多元、产业能级持续提升的产业发展格局，楼宇经济已成为推动成都发展持续腾飞的“新引擎”。

成都市商务委相关负责人表示，下一步，成都将推动楼宇政务服务体制创新，推进政务大厅进服务业集聚区和政务服务进楼宇的“双进工程”，在市级重点楼宇设立“楼宇服务站”，在楼宇经济相关规划引导、招商宣传、金融服务、行政审批等环节提供规范的政务服务。

此外，成都还将整合行政管理资源，搭建市级楼宇经济公共服务系统，实现集信息监测、统计分析、招商宣传和政务服务功能于一体，服务于楼宇业主、企业和公众，支撑政府决策，推动城市管理的“可衡量、可操作、可监督”。

随着深化改革、统筹城乡的深入推进，成都已经拥有强大的经济韧性、广阔的回旋余地和开阔的市场腹地，辐射四川9000多万人口和西部近3亿人口。今天的成都是不仅“宜居”，更加“宜商”、“宜业”。

在论坛现场，成都市人民政府副市长傅勇林在介绍成都市产业格局现状时表示：“在打造国际化城市的进程中，成都已同欧洲、东盟、南亚、中亚、西亚及港澳台地区等228个国家和地区建立经贸合作关系；外国驻成都领事机构达15家，紧跟上海、广州，成为‘中国领馆第三城’；世界500强企业进驻，物流体系成为中国五大铁路枢纽之一。”

成都的新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业规模居西部领先；证券业务成交量仅次于上海、深圳，位列全国第三；金融机构、金融业务成交量在中西部城市中执牛耳。同时加快推动传统服务业高端化、新兴服务业项目化、服务业转型本土化；已成为商务服务功能更全，商业国际化程度更高的城市之一，被评为“全球最佳新兴商务城市”。

成都已获批国家全面创新改革试验区、国家创新型城市试点和国家自主创新示范区，同时也是国家内贸流通体制改革发展综合试点城市、国家跨境电子商务综合试验区、国家服务贸易创新发展试点城市，并积极争创内陆自由贸易试验区；积极拓展金融服务、现代物流、信息服务、科技服务、商务服务、健康服务、文化创意等领域的交流与合作。

在复制上海等自贸区成功经验基础上，成都市政府在简政放权和转变政府职能方面已走在西部前列，是全国同类城市中建立了与自由贸易区试点要求相适应的管理制度的城市之一，也是保留行政审批数量最少的城市，世界500强企业落户成都269家，引进了80%以上的国际知名商业品牌；航空通航城市达192个，开通国际国内航线250条，其中国际航线85条，成为中国航空第四城；开通“蓉欧快铁”国际铁路货运直达班列，拥有亚洲更大的铁路集装箱中心站和直通欧洲的铁路交通，为成功参与全球竞争，承接国际、国内产业分工打下坚实的基础。

如今的成都实际利用外资金额超过100亿美元，在15个副省级城市中吸引外资排名第二位；国际一线品牌引进率超过85%，成为西部地区高端国际品牌投放“首位度”更高的城市；百货及购物中心等商业设施规模已达到540余万平方米，初步形成天府新区、中心城区“两核聚集”、6大城市核心商圈辐射、28条特色街区支撑的双中心、多组团的城市商业发展格局。

●解读2015商业地产行业现象——进入大变革、大整合时期

中国商业地产联盟在年会上发布了《中国商业地产行业（2015 / 2016）年度发展报告》（以下简称报告）。报告显示，过去一年里，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客、康体、体验等新兴业态则开店活跃，线上与线下从火拼开始出现了融合，商业资产抛售与并购趋于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。

报告认为，主力店上演关店潮，转型创新势在必行。2015年，百货业态出现集中关店潮，继百盛、天虹、王府井等业内领先百货公司关闭部分门店之后，万达百货也集中关闭了多达40多家亏损门店，转型为电器专卖店与购物街。紧随其后，另一零售主力业态大卖场也陷入业绩下滑的困境，两大传统主力业态同现衰状为多年未见。传统主力店本身如何创新升级，以及商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。

与此同时，据财富品质研究院统计，2015年超过八成的奢侈品牌在中国有各种形式的关店行为，高端商业定位更多转向中等收入人群的品质与品味消费。另外报告还认为，2015年初，在“大众创业、万众创新”政策号召下，国内企业借鉴WeWork等国外联合办公模式，纷纷打造创客空间。创客空间也成为了商用物业招商的新型主力业态，但创客空间在中国的盈利模式及市场空间仍有待检验和探索。

变革时期的标志还包含：轻重资产出现分工，商业地产扩张呈新路径，标志性事件就是万达商业地产重大转型。据悉，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产项目。业界主流看法是：商业地产领域出现分水岭，今后专业的事应由专业公司做，行业进入专业化时代，市场格局开始洗牌。也有人认为，这是商业地产重资产风险加剧的标志。

2015年，O2O线上线下融合实现了象征性突破，代表性事件是阿里入股苏宁、京东投资永辉。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突，一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。

而在2015年频繁出现的并购案则表明：资本大鳄正蓄势待发，行业洗牌加剧。受电商冲击、消费需求缩减等影响，多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时，一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量的项目待价而沽，有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。

REITs，特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融产品，可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具，亦可以为开发商提高周转率。2015年，REITs兴起重燃商业资产证券化热情。2015年是国内REITs发展元年，未来可成为一种有效的房地产投融资工具。

中国商业地产联盟还研究发现，商业业态正不断跨界融合，体验性向更高的层次迈进。近年来，商业项目纷纷加大餐饮和娱乐比例。但是，体验业态并不等于体验商业，体验商业的品质、场景与服务是体验的重要组成部分。一些领先企业开始尝试商业与文化、旅游、科技的跨界融合。苏州诚品打造成一个集结文化、表演、艺术、商业、观光于一体的跨界创意平台，给了消费者全新体验。上海大悦城二期运用摩天轮、艺术街区、创意装置等场景激发想象空间，营造立体和精神层面体验。早期的商业地产的创新更多的是停留在建筑外观设计的创新上，这种创新不仅不能够直达消费者的内心，而且有时候还弄巧成拙，给商业业态在运营上造成了一些硬伤。

●成都服务业展望——打造国际化营商环境生态城市

成都作为国家“西向开放”的前沿阵地，将全面落实中央在新时期对区域发展所做的战略部署，充分发挥“一带一路”和长江经济带建设的战略支点城市作用，加快完善区域性国际综合交通枢纽功能，逐步提升在全球创新链、产业链、供应链、价值链中的地位，加快建设国家中心城市、门户城市。

谈到成都未来服务业的发展，傅勇林市长表示：“未来的成都，将站在‘新常态、万亿级、再出发’历史新起点上，全力推进城市化进程与产业发展的深度融合，拉大城市发展框架，引导区域产业功能间错位发展，全力推动城市空间结构由单中心向‘多中心、组团式、网络化、集约型’转变，向‘双核共兴、一城多市’网络城市群为特征的大都市区转型，打造美丽中国典范城市。未来的成都，将继续深化政府体制机制改革，以转变职能为抓手，积极有效地履行好公共服务、市场监督、社会管理、环境保护职能，以提高经济质量、效益为前提，以资源节约和生态环保为支撑，以推动科技创新和技术进步为手段，进一步营造公平宽松的投资环境，以更加积极开放的姿态，打造内陆改革开放合作先行区和制度创新试验区、贸易发展转型示范区、国际化营商环境生态城市。”（文/周宇）