美好集团利润增长468%的奥秘：转型试水装配式住宅

◎每经记者 杜冉乐

在亚布力论坛上，美好集团掌舵人刘道明阐述自己身份时说，“美好集团不仅仅是一个开发商，而且是在集成一种生活方式。”

2015年报显示，美好集团（000667，SZ）实现营收46.79亿元，同比增长122.23%；归属上市公司股东净利润4.28亿元，同比增幅468%；扣非后净利润4.32亿元，同比增幅767.62%。

几年前，美好集团借壳上市，业务主要在武汉，借助武汉棚改机会，拥有庞大土地储备，被称为武汉“地主”，但棚改并非易事，拆迁难度加大，对房企资金链形成重压，减缓了项目周转率。

尽管业绩暴涨，但美好集团股价却低迷不振。去年以来，美好集团频繁转让不少被外人视为优质的项目，外界将之解读为小股操盘，告别“吃独食”，加速试水工厂化住宅。

全国布局转为区域聚焦

相对于一线房企，作为二线区域性房企的美好集团却较少成为媒体的关注对象。尽管如此，这并不妨碍美好集团转型。

2014年，名流置业更名为美好集团。刘道明谈到更名时曾感叹，2012年春节前，第三方评价说名流置业是“国企现象、老人心态”，对他的触动很大。

更名之后，美好集团加速变阵，由“全国布局”转为定位于“区域聚焦、深耕发展”，试图通过产品标准化、集成化，加强物业服务等举措，围绕产品和服务提升企业竞争力。

按照美好集团业务定位，他们确定了以土地一级开发、土地一、二级联动开发及基于社区的综合服务为主的三大业务线。

美好集团相关人士解释说，2014年以来，公司在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，制定了由传统房地产开发企业逐渐转型为“美好生活集成商”的长期可持续发展战略，打造以“服务”为业务龙头的经营模式，同时把握城市“旧改”的市场机会，形成“一级开发”、“一、二级联动开发”等业务模式。

告别铺摊子式全国扩张，这使得美好集团在全国楼市低迷期能够规避不少项目管控及去化风险，像去年不少曾显赫一时的中国百强房企也陷入资金链危机，其问题就出在摊子太大。

2015年报显示，美好集团实现营收46.79亿元，同比增长122.23%；归属上市公司股东净利润4.28亿元，同比增幅468%；扣非后净利润4.32亿元，同比增幅767.62%。

值得一提的是，美好集团报告期内实现每股收益约0.167元，同比增幅469%，实现归属上市公司股东的净资产58.8亿元，同比增幅7.86%，净资产收益率7.28%，同比增加了近6个百分点。

费用为何大幅下降

记者注意到，上述业绩向好与美好集团期间费用下降明显有关，比如2015年销售费用占总营收1.64%，同比下降2.49个百分点，当期管理费用占总营收2.98%，同比下降4.4个百分点，当期财务费用占总营收1.84%，同比下降近2个百分点。

全国两会期间，住建部部长陈政高公开表示，大力推进工厂式建筑、装配式建筑。在工厂生产模块件，到现场进行组装，这样可以大大节约能源，减少污染。

关于装配式住宅，早些年标杆房企万科就在积极探索。去年底，美好集团正式对外亮相了由其打造的“武汉首个工厂化精装住区”名流世家项目。

据美好集团官网介绍，名流世家作为首个试点项目，65%建筑模块工厂化，以毫米级误差预制、高精度拼接而成，具有建筑品质高、项目进度快、成本可控、资源消耗少、建筑污染小等5大优势，相比传统住宅节能80%、节材6倍等。

武汉理工大学土木工程与建筑学院教授、博士研究生导师、湖北省工程建筑专家委员会副主任彭少民教授表示，在国际上，工厂化住宅已是一种成熟的建筑工艺。工厂化住宅利用标准化设计、工厂化生产、工业化施工和信息化管理等方法来建造、使用和管理建筑，实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方式。

小股操盘：提升净资产收益

除了“试水”工厂式住宅，美好集团正在加速转变“吃独食”的习惯，改为“小股操盘”，去年表现得尤为明显。

去年10月份，美好集团先前已投入资金参与了武汉市硚口区长丰村名流时代项目城改一级开发整理及拿地，引入蓝光发展合作开发。美好集团方面表示，这有利于发挥公司在一级土地项目开发上的专业优势，扩大一级开发业务的规模和加快资金周转。

今年2月，美好集团向东湖高新转让了其所持有武汉园博园置业52%的股权，标的公司旗下主要为武汉市硚口区长丰村编号为P（2014）014号的城改建设用地。

记者注意到，标的公司转让之前，除了美好集团持股52%之外，长城基金旗下长城嘉信持股48%，而转让之后长城嘉信放弃优先购买权，从表面上看，美好集团不再持有标的公司股权，但长城嘉信和东湖高新均为财务投资，一定期限之后美好集团还将回购股权。

一位不愿具名的房地产金融专家表示，这种假股实债的模式，能扮靓财务报表，为公司降低成本，实现利益最大化，但需要其掌握好时间节点与财务平衡术。