碧桂园多元化转型 冲刺2000亿房企俱乐部

每经记者 杨羚强

2015年是地产的转型年，创新中伴随着阵痛，很多房企选择大范围改革。碧桂园选择在坚守中进取，在巩固三四线市场的同时，大力开拓一二线市场，与此同时，加码海外房地产业务。

通过金融化打造地产开发、社区配套、投资金融三大业务板块，碧桂园进一步拓展和优化产业链，业务覆盖客户的全生命周期。物业管理和社区相关业务是集团新的关注点。目前物业管理业务的独立上市工作正在推动和进行之中，如进展顺利的话，今年底将在上海上市。

力拓海外：做大蛋糕规模

3月15日，碧桂园2015年的业绩发布会在香港举行，“三斌驾到”，给了媒体一场别开生面的业绩会。年报披露，2015年碧桂园实现合同销售金额1401亿元，同比增长7.1%，已连续三年销售破千亿。2016年碧桂园销售目标为1680亿元，不包括海外部分。在今年的业绩会上，碧桂园集团总裁、执行董事莫斌表示：“海外没有限定目标，有空间做得更好”。

国内销售预计保持近20%的增速，拥有大热的森林城市项目，外界纷纷猜测2016年，碧桂园将成为万科有力的竞争者，是争夺房企“一哥”宝座的实力选手。2016年，碧桂园推货量达3000亿元，这将有力支撑1680元的业绩目标。森林城市项目去年推售近3亿元的货量，得到集团内部的踊跃购买，抢购一空，海外市场势不可挡，充满无限可能。

莫斌对于森林城市项目充满了期待，但对于具体的销售预测又带有些许谨慎，毕竟这是一个能够决定碧桂园成败的项目。碧桂园内部人士曾透露，2016年碧桂园对于房企老大的宝座没有作过多的计划，但不排除有这种可能，森林城市项目本身充满无限可能。

其他房企对于2016年的市场保持谨慎的态度，而碧桂园却计划斥资500亿元拿地，这一看似“逆行”的策略到底出于什么考虑呢？莫斌坦承，目前经济形势下，相信政府会给予更多的政策支持，危机时刻伴随着机遇，但是碧桂园不会盲目举牌，更倾向于寻找优质地块，根据市场情况进行调整。目前国内的城镇化率为56%，主要发达国家达到80%~90%的水平，“十三五”末期，国内城镇化率要达到60%，在大规模的城镇化进程中，房地产将迎来巨大的发展空间。

2015年，三四线市场萎靡，一线城市楼市坚挺，吸引了大批房企回归一线城市。在三四线城市有着丰富经验的碧桂园也开始积极寻求在一二线城市的发展。数据显示，2015年，碧桂园一二线城市贡献了52%的业绩，三四线城市业绩占比为46%。碧桂园2016年预计推货量达到3000亿元，一二线城市1620亿，占总货量的54%。

2016年，碧桂园在大力发展一二线城市的同时，继续坚守三四线城市。对于三四线市场，碧桂园聚焦高净值人群，专注改善型需求。碧桂园集团总裁莫斌表示：“碧桂园在三四线城市专注高端化项目，价格会比同地段贵10%~ 20%左右，但这不是盲目的定价，而是采取以销定产的策略”。在其他房企全面退出三四线城市的背景下，碧桂园选择对客户进行分群，三四线城市的坚守意义凸显。

多元化转型之路

能否赶上万科还有待市场的检验，但碧桂园转型的规模和速度却有目共睹。万科凭借“八爪鱼”计划杀出一条血路，碧桂园在合伙人制度、融资、资本结构优化以及人才培养等方面表现不俗。

2015年，碧桂园通过优化资本结构，进而降低融资成本，为集团稳健发展打下基础。

2015年4月碧桂园引入中国平安成为战略合作伙伴后，寻找多方合作机会，从土地、营销、金融等方面稳定投入，土地合资方面与平安陆金所合作，有15个项目完成资金募集，金额达到60亿元。在资金方面，中国平安给予碧桂园大力的支持，发行8亿美元集团贷，60亿元人民币公司贷，都予以认购，且排名靠前。

值得注意的是，过去两年碧桂园的融资成本大幅下降，2015年下降的幅度更大，预计2016年融资的成本，会从2015年的6.2%，下降到5%~6%之间。

通过金融化打造地产开发、社区配套、投资金融三大业务板块，碧桂园进一步拓展和优化产业链，业务覆盖客户的全生命周期。物业管理和社区相关业务是集团新的关注点。集团执行董事、首席财务官吴建斌表示，物业管理上市工作正在推动和进行之中，如进展顺利的话，今年底将在上海上市。

碧桂园推进内部合伙人项目，2014年实行了同心共享，两个激励机制相辅相成，从2014年10月份到去年底168个项目，73个项目开盘，净利润率达到12%，强制跟投年化回报率达到了56%。利益共享，风险共担的合伙人机制，大大提高了项目质量和运营效益，是实施长期战略的有效保障。

值得一提的是，自2014年以来，碧桂园在全球范围大举招募博士，每年从全球引入超100名知名高校博士，截至2015年12月31日，共招收了256名博士，并设立了博士后科研工作站。高精尖人才的引入提升了碧桂园的整体竞争力，也为未来发展储备人才，对海外市场发展奠定坚实基础。

“在国内，力求规模的增长，希望通过稳健经营，持续领跑行业；在海外，寻求利润的增长，通过厘定海外投资标准，提升海外业务。未来，碧桂园将努力成为全世界最具竞争力的企业之一。”莫斌对未来信心满满。

碧桂园年报速览

总收入1132.2亿元

同比增33.9%

销售面积1767万平方米

同比增45.1%

核心净利润97.1亿元

同比增5.1%

房地产开发

收入为1094.60亿元

同比增33.7%

销售面积为1767万平方米

同比增45.1%

平均售价6194元/平方米

物业管理

物管及社区收入14.69亿元

同比增长52.4%，主要因为所管理建筑面积增加

物业管理业务覆盖382个项目，签约管理面积1.38亿平方米

酒店经营

酒店收入为14.5亿元

同比增长28.5%

45家五星级或五星级标准酒店

6家四星级或四星级标准酒店开业

共拥有客房13819间

建筑、装修及装饰

实现收入7.46亿元同比增长59.5%

主要是关联方及第三方提供的建筑及装饰服务量增加

物业投资

租金收入9175万元同比增5.8%

投资物业总建筑面积为105万平方米

公允价值86.86亿元