上海房价涨太快？新增供应居然只有去年同期的1/7！

（本文原载于微公众号“邦地产”real-estate-circle）

最近一线楼市涨幅可不是一般的，特别是上海。很多人就在问了，这是为什么呢？

邦爷终于从数据丛中找出了原因…

中指的数据显示，上海新建住宅价格自2015年1月以来持续上涨，截至2016年2月已连续14个月上涨，累计涨幅达16%。

2015年11月至今，商品住宅连续四个月供不应求，导致部分“恐慌性购房”。

3月上旬

2月

从这两组数据的对比不难看出，2月上海批准的预售面积为15.5万平方米，而去年同期2月批准的预售面积为58万平方米，两者相差近4倍。今年3月上旬只有7.4万平方米，去年同期则在51万平方米，两者相差近7倍。

而根据中指最新数据显示，今年2月，上海库存消化时间已经缩短至6.87个月。

一方面是宽松政策支持下改善性需求迅速释放，“以房换房”人群增加，另一方面是新增供应面积的减少。

从上海近十年成交来看，自2006年以来的10年时间，上海商品住宅累计批准上市182.8万套商品住宅，累计销售178.5万套，余量仅4.3万套，其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算，仅够3个月销售的量。

显而易见，可建的基本上都卖了，当然供不应求。

从短期看，市场供应不足，导致商品住宅长期供不应求、房价飙升。二手房与新房价格“涨升不断”，互相带动房价上涨预期。

而对于上海这样的一线城市，对人口、资源及财富的聚集力强，各类需求旺盛，而供应量相对不足，更容易形成供不应求的情况。

但随着3月份楼市传统销售旺季的到来，房企加大推盘力度，随着供应量增加，房价上涨态势或许将有所趋缓。

中原地产刘渊指出，人口增长放缓、年龄结构老化、经济增速回落，居住条件已经显著改善等因素，决定了楼市将告别高增长，楼市进入下半场的趋势是不可逆转的。目前房价的高速增长已经脱离了收入和经济增长的基本面，租金回报率的持续下降可以佐证。

截至2月底，深圳住宅的租金回报率从一年前的2.44%下降到1.66%，上海从一年前的2.14%下降到1.92%。租金回报率的下降，显示近期投资需求的增长超过了居住需求。

刘渊提醒新近打算入市的投资者，房地产市场的流动性远低于股市，一旦出现价格下跌，成交量会急剧减少，即所谓的买涨不买跌。届时想离场，投资者会面临想卖也卖不掉的窘境。

因此，一线城市短期房价上涨较快，风险也在集聚，市场将逐步回归理性是大势所趋。总之，楼市投资需谨慎。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波