万科欲引入深圳地铁约500亿资产 宝万之争能否落定还看中小股东脸色

每经记者 白亚静

万科最近可谓是双喜临门。

3月13日，万科宣布引入新的战略投资伙伴——深圳市地铁集团有限公司，深圳地铁集团将向万科注入地铁上盖物业项目，初步预计交易规模介于400亿元~600亿元之间，交易方式为定向增发股份支付对价。

这就意味着，万科宝能股权之争，最终结果或许会像1994年那场“君万之争”一样，都以万科引入“国企”而宣告胜利。

3月13日晚间，万科发布2015年年报，实现营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入与利润增速均明显高于2014年。

其中营业收入1955.5亿元规模，已经超过上一次世界500强的门槛。世界500强由美国《财富》杂志评选，在已公布的2014年榜单中，最低门槛为营业收入237亿美元（约1539亿元人民币）。换句话说，万科或将跻身世界500强行业。

●增发得看小股东脸色

3月12日，万科管理层与深圳地铁集团举行了战略合作备忘录签字仪式。在合作备忘录签字仪式现场，深圳地铁集团董事长林茂德、总经理肖民，万科集团董事会主席王石、总裁郁亮均有出席。

事实上，引入深圳地铁集团的意义，不仅在于实现王石混合所有制设想，反超宝能系持股规模，解决万科长期以来的股权漏洞，还能在业务层面上，为万科储备优质地块，开启“轨道+物业”模式，加码万科城市运营商的分量。

深圳地铁集团隶属深圳国资，其发展模式一直对标能够自主盈利的港铁，走“轨道+物业”发展模式，在寸土寸金的深圳，对土地进行二次利用，开发楼盘全部为地铁上盖物业。已拥有地铁上盖物业开发项目10个，总建筑面积约500万平方米。

对万科来说，在引入深圳地铁集团后，不仅能够获取此次注资的轨道上盖优质地块，而且，深圳地铁集团还运管管理的4条线路158公里，2016年将开通3条新线共107公里。双方认为，“这些新线路的拓展，毫无疑问将激活更多的项目开发机会。万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源，一举解决核心城市土地资源紧缺的问题。”

由于第三方评估价未出，目前仅知具体交易规模大致在400亿元~600亿元间。

粗略估计，若取平均值500亿元计，则深圳地铁集团或将在增发后占万科总股本的20%以上。这是因为，万科想要保持停牌前2697亿元的市值概率较低。

停牌前，万科正遭遇宝能、安邦等险资抢筹，市值直线上升，达到近几年最高值。然而自去年万科停牌以来，A股市场几经调整。今年1月6日，万科H股率先复牌，股价一路下挫，截至3月12日，已较停牌时下跌20%，报收于18.31港元／股。

最终确定的定增价格，是以一段周期的股票均价作为参照。根据《上市公司证券发行管理办法》第三十九条规定：发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司股票均价的90%。所谓定价基准日是指计算发行价的基准日，可以是关于定增的董事会决议公告日、股东大会决议公告日，也可以为发行期的首日。

目前，万科第一大股东宝能系持有24.26%的股份，以万科A的停牌价24.43元／股计，账面市值为655亿元。这意味着，万科A股一旦复牌，若像万科H股那样下跌，则深圳地铁集团将大概率拿下万科第一大股东地位。但如果中小股东担心自己的利益受影响，万科的增发预案未获2/3股东同意，引入深圳地铁成为大股东的可能性就会变小。

●市场占有率上升到3%

3月13日晚间万科公布的年报数据也非常漂亮。

除了营业收入和净利润之外，2015年万科实现结算面积1704.6万平方米，结算收入1902.1亿元，同比分别增长35.4%、32.5%。这一业绩高于市场普遍预期。因为房地产业结算滞后于销售，在2015年进行结算的，很多都是在2014年市场调整期内卖出的房子。

当期实际销售增长情况不如结算亮眼。2015年，万科实现销售销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。不过，全国商品房市场的占有率却出现上升，达到3%。

土地储备部分，万科仍持谨慎态度，2015年拿地量似难以保证未来销售增长。财报显示，全年新增项目的全口径建筑面积为2201万平方米，仅相当于全年销售面积的106%；全口径地价款1090亿元，约占全年销售金额的41.7%。

对此，万科高级副总裁谭华杰认为，在土地市场冷热不均，局部城市土地市场明显过热的不利情况下，万科买到了基本足够的土地，严控拿地成本，重点关注存量土地市场的机会。

另外，营销费用、传统业务的管理费用、财务费用等，也都出现不同程度的下降。因此，尽管此次结算的大多为2014年市场调整期售出房屋，但2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。

新业务方面，成绩较为突出的是物业管理、物流地产两块。万科物业一直被视作万科将最快拆分上市的板块。2015年，万科物业市场扩张力度加大，接管了377个非万科开发的住宅项目，合同管理面积达2.1亿平方米，同比增长107.8%。

在睿服务托管等轻资产运营的新盈利模式下，万科物业实现了主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%。物业服务营业利润率17.4%，较2014年上升4.1个百分点。

物流地产同样快速扩张。截至2015年底，万科已进驻、拟进驻22个城市，已获取、拟获取项目29个，总建筑面积达300万平方米。