国土资源部部长吐露玄机：上海楼市调控重在增供给？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

消息称，上海即将迎来史上最严厉调控，《21世纪经济报道》称内容包括：

①将收窄“3·30 新政”的执行力度。②多部门建议加强资金杠杆监管，涉及P2P、首付贷等。③上海银监局方面建议收紧“非普通住房”的房贷政策。④建议限购资格应该提前认证，未来二套房实行差别化的政策。

央行副行长潘功胜3月9日在政协小组会讨论时也表示：解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。

在这一背景下，国土资源部部长姜大明说，将采取分类调控的原则增加一线城市的土地供应面积。将充分发挥政府土地收储，及时增加土地供应面积。

这些意味着上海房地产市场的调控，不仅会抑制需求，更将增加供应，以减缓片面抑制需求，推升的房价“堰塞湖”决堤的危险。

真相：一线城市土地供给不断减少

今年1月，上海市规土局正式发布了《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》，该官方文件首次完整披露了上海未来20年发展的重要目标，并表明建设用地将只减不增，总量控制在3200平方公里以内。也就是说未来五年上海只有6000公顷左右的新增建设用地 。

在这一背景下，上海推向市场的土地不断减少。中指院数据就显示，上海2011年住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值均为1000公顷，2014年为700公顷，2015年住宅用地计划400~600公顷。不仅仅上海，北京国有建设用地供地计划已连续5年下降，深圳更是5年内住宅用地供应减少了92.3%。

那么人口呢？根据统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人。而且各大一线城市都在提倡控制人口：到2020年，广州的常住人口要控制在1800万人以内，北京要控制在2300万，上海人口不超2500万，深圳控制在1100万。比较一下，这些城市很快就达到临界值了！

人多地少是一线城市不可忽略的现实，而土地越稀有价值就越高，数据就显示，截至2月一线城市楼面均价已达到13335元/平米，环比上涨54%，同比暴涨133%。

最佳办法：大力发展城际地铁

上海市委书记韩正在去年曾发言，上海房地产市场的结构性问题的根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。此外，上海要不断地挖掘存量城市建设用地的潜力，加快棚改、旧改，并深度开发存量工业用地。

但这些土地从整理到供应上市，需要的时间很长（快的要一两年，慢的更要五到十年）。更何况，目前上海外环内的旧改成本越来越高，部分地块的动迁成本甚至达到每平米10万元。指望着靠盘活存量土地来缓解土地需求问题，实用性并不高，远水也救不了近渴。

所以，解决土地供给不足的问题，上海需要借助更多外力，比如周边的小城市，他们的房价相对低廉，很有机会成为上海房价的“泻洪区”。

事实上，上海已经作好了相应的“泻洪闸门”设计，将大批在沪就业的非上海户籍人口，送往上海周边的中小城市定居。

之前，上海制订的《上海市轨道交通近期建设计划（2017-2025）》就透露，未来10年，上海将建设的9条轨道交通中，有多条是通往太仓、嘉兴等地的城际地铁。

这些地铁线路，将像已经通车的11号线那样，将大批人口送往周边安家，以有效解决土地供给不足问题。所以，希望上海将城轨的规划迅速落实，并进一步增加通向昆山、太仓、嘉兴、苏州等地区的轨道交通线路数量。

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