叶檀：买房比炒股好吗？

◎每经评论员 叶檀

一、二线城市房价大涨，上海有楼盘经理忙不迭地给客户打电话，恭喜他们有先见之明提前购房节约了成本。

根据国家统计局2月26日公布的数据，今年1月，70个大中城市中，房价涨幅最高的仍然是深圳，连续领涨全国14个月，与去年同期相比大涨了52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

二线城市南京、合肥房价上升迅速。南京1月新建商品住宅价格环比大涨2.5%，涨幅甚至超过北京，仅次于深圳和上海，同比涨幅也达到10.8%，居全国第四。在利率越降越低的情况下，购房者就像购买了一个随时可以抵押取现的保险箱。

一个长久而深刻的疑问又绕在投资者心头，这是不是一个超级大泡沫；如果要破裂，会在什么时候？

海通证券的姜超撰文指出，日本房地产泡沫时，房地产总价值假如兑现可以买下美国。现在北上深三地常住人口约6000万，假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅大约2000万套，假定每套房子平均100平方米，按照目前大约5万/平方米的均价，对应市值大约是100万亿元。

截至2015年3季度，美联储发布的美国家庭总财富是100万亿美元，大约相当于650万亿元人民币，其中实物资产（包括房地产）的市值是30万亿美元，折合约200万亿元人民币。简单来说，把北上深的房子卖掉以后好像足以买下半个美国了，相信把整个日本买下来也没有太大的问题。

一线城市与核心地区房价上涨速度快，是投资者恐慌的表现。

根据国家统计局1月数据，一线城市房价大涨，二线核心城市大涨，三线城市继续呈稳中略降态势，新建商品住宅价格环比平均由下降0.1%转为持平，二手住宅价格环比平均由持平转为下降0.1%。绝大部分三线城市房价同比下跌。

目前股市处于震荡期，国债与银行理财产品等显示的无风险收益率快速下行，创新投资热潮告一段落，只有这些城市的房地产看上去能够抵御不确定的未来，如果北京房价均价下跌一半，意味着资本市场找不到可投资的品种了。

常住人口不能完全反映一线城市的人口状况，一线城市人口流入增加最快，如果加上居住半年以上又没有登记在册的人口，从北京卫星城房价以及中小学外地户口孩子比例的上升可见一斑。如果不是限购令，购买一线城市商品房的人还将增加。但大城市容纳不下。

接受一线城市外溢效应的是卫星城与核心二线城市，这些城市成为继一线城市之后的安全垫。中原地产研究中心专家表示，虽然受国土部一再强调的“有供有限”方针影响，并且新一年土地供应计划也尚未发布，但是开发商对优质地块的热度不减，一些地块1月仍然能拍出超过100%的溢价率。预计今年楼市的热点或向二线重点城市转移。

负利率时代购房成本下降，房地产金融属性更加突出。2015年全国房贷增长2.66万亿元，占2014年2季度以来房贷总额的70%，占20年来房贷余额总量的近20%，从2015年开始房地产日趋火爆，这是放松房贷的必然后果。

房地产成为加杠杆主要手段，目前核心城市房地产仍然是最受欢迎的抵押品。转引一个例子：假如我有一套房值1000万元，我公司资金流紧张，于是我找中介勾结，拉涨到1500万元“卖”给我的亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万元。于是我手里有了1050万元。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万元，还要被银行捆绑。只要现金流紧张，都可以用这一招。近两年无论是股市还是P2P，火爆脱离不了各种加杠杆、各种套现，如果把房地产抵押贷款、场外配资计算在内，贷款总额可能更多。

投资收益率下降，房贷成本下降，只要房价上升就可以赶上3%的无风险年化收益率，房地产就会成为重要的投资选项。虽然炒股享受经济发展成果表面上看来是更理性的选择，但A股市场的现金流证明，大部分上市公司没有砖头水泥和地段来得靠谱。

通过房地产征收财富税，来解决地方政府财政压力，这是一个中国式的房产税替代办法，隐藏在地下的民间财富如火如荼进入房地产市场，总比股市楼市齐跌爆发债务危机要好，无论如何，这是个两害相权取其轻的低息时代。

购房者会发现，二线以下城市、以往房价上涨过快的城市、政府不断批地新城区新楼盘层出不穷的城市，以高价兑现并不容易，他们获得的只是纸面财富。