北上广深抢镜楼市“去库存”三四线城市需再出实招

◎每经记者 胡健

楼市“去库存”政策在年初便如连珠炮般推出，但却被这些政策的“旁观者”——一线城市抢了镜。

2月26日，国家统计局发布数据显示，2016年1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.3%，相比2015年12月0.2%的增幅出现扩大。

去库存的主角是三四线城市，但北上广深等一线城市却占尽了风头。从实际情况看，部分大城市的房价已处于“过热”区间，这或加大地方政策收紧的可能性。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，三四线市场库存压力较大是未来一段时间的常态，而房地产宽松与信贷宽松继续刺激影响三四线市场的走势。但即使这样，预计其与一二线城市的分化也将延续。

“旁观者”抢镜去库存

春节前后是楼市销售的淡季，政策面却很热闹。2月2日，央行、银监会发布房贷新政，调整首套房和二套房商贷最低首付比例；2月19日，财政部、税务总局、住建部联合发文，调整房屋交易契税和营业税征收标准。此外，各地也紧锣密鼓地出台了相应措施。

但对于去库存政策而言，一线城市基本是旁观者角色，除在大户型交易环节税收上有所放宽外，其他刺激需求端措施与其无缘。然而，这些一线城市的市场表现却成功抢到了头条。

在北京工作的程序员李征，节后从老家回京后就直接投入到看房中，他告诉《每日经济新闻》记者，北京二手房价格明显较比节前有上涨趋势，业主报价普遍上调了5%~10%。

而国家统计局数据显示，2016年1月份，70个城市中，深圳房价在同比增幅排行中位居首位，为52.7%，北上广也都跻身前五，涨幅均为双位数。

上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，一线城市的房价增幅最大，这反过来可能会进一步强化一线城市的房价看涨预期。尤其考虑到一线城市可售房源不足的事实，预计后续一线城市房价增幅还会进一步扩大。

实际上，北上广深和其他一些热点城市已开始做准备。近日，深圳方面已连续三次表示，正研究有关房地产的调控政策。深圳市市长许勤此前在深圳市六届人大二次会议记者会上表示，深圳去年房价上涨过快，和全国二线城市的房价方向不太一致，因此，深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。

“这与全国去库存大背景并不违背。”接近决策层人士告诉《每日经济新闻》记者，本届政府围绕房地产的一个政策重点就是因城施策，一城一策，房地产市场低迷和过度火热都不利于经济的平稳运行。

三线城市去库存节奏较慢

严跃进表示，2015年下半年开始，全国50个城市库存总体呈现下滑态势。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。

上海易居报告显示，截至2016年1月底，一二三线50个城市新建商品住宅库存总量分别为3264万、28180万和5561万平方米，环比增幅分别为-3.9%、-0.3%和1.1%。

“这意味，聚集大量库存的三线城市去库存节奏明显落后。”严跃进指出，一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现明显上涨的原因。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力或会转嫁到二手房市场。二线城市的逻辑和一线城市类似，去库存压力相对较大。

近两个月，记者走访多个三四线城市地产市场发现，市民购房需求已趋饱和，库存偏高叠加经济活力不旺，使得市民购房投资出租的动力不足。

按照去年底中央经济工作会议的精神，以农民工为代表的新市民群体将成为此轮三四线城市去库存的主力军。地方政策落脚点也多在此，比如，广西住建厅就在2月初印发《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。

多数观点认为，拉动农村人口迁移和转化过程中的住房需求，需要解决购买力差距、配套福利与公共资源均等化、贷款难度及征信体系完善等问题，实施时间较长，效果并不立竿见影。

交通银行分析师夏丹告诉《每日经济新闻》记者，加杠杆已在一年内连续三次使用，首套上再加已无必要。这是因为，虽然我国居民住房按揭率相比国际水平仍属较低，但在当前继续加杠杆也受到居民家庭月供支付能力的限制；而另一类按揭依赖度低的人群，对首付下调也不敏感。因此，加杠杆的余地多半在鼓励多套改善上，未来二套、三套将向首套标准靠拢。

夏丹还表示，减轻交易税费则有利于调动二手房市场活跃度。不仅已涉及的契税、营业税还有税率下调的可能，个税中的“唯一”、“满五年”的征收标准也可能放宽，购房退税有望在多城市实行。