重庆版供给侧改革：3年内去库存600万平方米

每经记者 杜冉乐

“沪深”等一线城市楼市躁动不安，有传言称上海市库存仅剩下3个多月，与这些城市不同的是，排在1.5线前列的重庆正为高库存而焦虑着。

2月29日，《每日经济新闻》记者从重庆市政府官网了解到，该市于近日出台了《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》，拟用2~3年通过多管齐下、综合施策去除一批过剩产能、一批房地产库存、一批僵尸企业和空壳公司等，其中地产库存作为重头戏，备受关注。

针对去库存，重庆拟两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内；通过引导农民工及外来人口、发展专业租赁、货币化安置等多渠道降低库存600万平方米。

重庆去库存多管齐下

2015年初，重庆市长黄奇帆警示当地民企要把握好在房地产领域六个方面的供求关系，防止产能过剩带来的重大风险。

去年10月份，重庆市就出台了《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》（渝府办发〔2015〕157号），试图从商住比例、户型结构、土地税、开发贷和个贷等多个方面支持当地楼市。

尽管如此，重庆晋愉地产、金易地产等去年依然被卷入到资金链断裂涡旋，但这也仅是去年重庆楼市高库存之下渝派房企艰难生存的一个缩影。

今年初，重庆市政府又出台了《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》（渝府办发〔2016〕8号），针对当地楼市，包括房企预售收入毛利率下调5个百分点，压缩拿地保证金返还时间，调整营业税征收范围等多举措试图为房企降成本。

全国层面上，首付最低两成及房地产交易契税等下调，进一步释放了加速去库存的重大利好政策，而落实到地方上，重庆以供给侧改革为突破口推出了《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》。

方案显示，针对重庆市房地产市场，当地拟加大土地供应调控力度，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例，两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内。

除了上述供给端调控之外，重庆在刺激需求上，拟在未来2~3年内力争实现农民工及外来人口新增购房100万平方米；发展专业化住房租赁市场，去除房地产库存100万平方米。同时，切实降低房地产企业税费，推动房地产功能转型，全面推行货币化安置，通过货币化安置去除房地产库存400万平方米等。

重庆楼市库存量到底有多少？克而瑞重庆机构数据显示，截至去年11月底，重庆主城区楼市库存量1300万平方米，去化周期15个月。

重庆市统计局数据显示，截至去年11月底，重庆累计施工面积约2.84亿平方米，其中住宅接近1.9亿平方米；累计竣工面积3649.4万平方米，同比增长31.7%，其中住宅2576.7万平方米，同比增长24.8%。

兼任重庆市工商联主席的金科股份董事长黄红云近日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，重庆楼市供销比为1：0.9，不存在大量库存，面积和金额两端都较大，大重庆范围楼市比较平稳。

重庆房企主动应变

金科作为重庆本土地产龙头，在大重庆范围楼市份额上占比排名第一。面对去库存压力，黄红云表示，金科的住宅产品结构（首套刚需房、改善型、再改善型）比重从过去的7:2:1已调整到5:4:1，大大增加了改善型需求住宅产品。

在产品功能上，黄红云建议重庆房企根据市场需求合理调整，如有些公寓、写字楼可升级为一般性酒店，还有众创空间，为创业的人提供办公经营场所，某些商业用房由出售变为出租，取得租金收益，成为自持性经营性物业，甚至可以进行资产证券化。

华宇集团作为重庆房企的排头兵，面对楼市转型及去库存压力，其掌舵人蒋业华日前曾表示，华宇负债率不到60%，存贷比约35%，资金速动比率1.17，流动比率3.8，资金流动比较健康。目前市场生态下，更需要现金为王，需要有大量的现金流，资金要周转快。

蒋业华表示，地产市场现在需要的是差异化产品，他认为市场依然是存在的，关键是看你怎么做。企业最核心的问题是把投资城市和位置选择做好。对于土地供应量大、房屋库存多的城市，分析的结果就是谨慎投资；反之，经济情况好、人口导向好，土地和库存合理的城市，则是他们投资的重点。

融创作为重庆外来房企的龙头，记者从重庆融创了解到，其2月中旬以来已推出了新春优家计划，包括“首付5%、三年免息分期”、“一口价优质房源限时抢”、“每人最高送50万购房红包”等限时优惠政策。

重庆融创营销部相关人士表示，优惠措施推出之后，楼盘成交量明显上升，市场不好的情况下，更要想尽办法找到消费者的痛点。

发稿：隋丕宁 审核：杨羚强 终审：蔡战波