周小川力挺个贷加杠杆 楼市有望长期牛市？

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

就在刚才，周小川在G20(二十国集团)财长和央行行长会议上说，中国很多人都没有自己的房子，住房贷款本来按理应该有一个大力发展的阶段，还有很多农民城镇化的过程，所以导致房地产快速发展。

谈到今年房地产的发展，邦爷又想到一个更大的背景：当国内消费支出对GDP增长的贡献率相对较弱，相关产业的发展地方还得更多靠自己。但当财税不够用，作为重要源头的房地产很可能被进一步刺激。

不信，你可以先看看地方政府的现状感受下…

地方政府各种“快感”都在被削弱

2015年经济下滑，房地产市场也在进一步分化，除了一线城市和部分二线城市外，其他地区都面临着较大的运行压力，房地产税收收入下降。2015年，房地产“五税”，也就是房产税、契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的总收入为13315.8亿元，比2014年下降了3.6％。

以房地产税收重点收入来源的地方政府，收支差距拉大。如果不继续大力放宽楼市政策，地方政府可能就不止勒紧裤腰带的问题了。

曾经，地方政府可以通过出让土地获得土地出让金收入；通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资,而后享受外资企业带来的税收效应；以城市扩张,享受土地占用以及房地产开发带来的收益；以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。

但是，2015年，这个让地方政府衣食无忧的土地财政收入较2014年下滑了7.8%，贡献率仅为39.9%，是2009年以来的最低值。

如果以“七税”（附加营业税、企业所得税）加土地出让金的口径来计算的话，2015年，土地财政收入占地方财政总收入的47.6%。较2014年下降7.3个百分点，是近四年以来新低，但仍占据地方财政收入来源近一半，是地方财税总收入的核心组成部分。

尽管如此，2015年全国土地出让金收入为3.29万亿元，较2014年同样下滑了18.5%。

2015年是近15年以来这项占比第四次负增长，前三次下降基本上都是受宏观经济及房地产市场阶段性调整出现的短期状况，而本次下滑一方面受全国经济结构调整大背景的影响，另一方面也是房地产市场进入深度调整期所致。

地方财政赤字压力倍增

改革开放以来，地方政府都是通过一定比率的财政赤字来刺激经济增长，欧盟设定的指标风险值是3%，这一指标也被大多数国家所采用。在我国，从2008年实施积极财政政策以来，赤字率的天花板值为2.9%。

而地方本级财政收入为82983亿元，比2014年增加7123亿元，增长9.4%，财政支出150219亿元，比2014年增加21127亿元，增长了16.3%。

从地方财政赤字的情况看，2015年地方财政赤字占收入的比例为81%，比2014年增加10.9%，是2000年以来的最高点。

自2009年以来，赤字占比呈逐步缩减的走势，但2015年在宏观经济下行的背景下，地方财政收入增长明显放缓，在“稳增长”的政策要求下，政府不断加杠杆，财政支出并未缩减，造成地方政府财政赤字比例明显反弹。

如今地方政府压力倍增。而短期内，房地产税收对地方财政不可或缺，房地产市场对宏观经济有着深入影响，这时再次看向房地产，也是政府的无奈之举，各级政府因此都有着很强的救市动力。

业内专家预测，在2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松；化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，而房价也可能再出现普涨局面。

另外，根据今天周小川讲的，个人贷款加杠杆的逻辑是对的。多国家个人贷款占总贷款50%，中国只占百分之十几，个人贷款特别是个人购房贷款还有很大的提升空间，会变相刺激楼市。

与此同时，从首套房首付20%到契税、营业税调整，再到公积金账户利率按一年期定期存款基准利率执行，这一剂剂强心针，既是为了刺激楼市回暖，更能刺激地方经济。了解地方政府心态，为聪明的投资人找到了方向：买房子，今年说不定可以赚得钵满盆满哦～

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波