欧阳捷：开放式街区知易行难 如何立法成关键

欧阳捷（新城控股高级副总裁）

中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。

这个意见的大方向无疑是正确的。欧美发达国家也都是这样做的，开放式街区可以增加交通道路，城市道路虽然不宽，但路网密集，交通通畅，避免车辆与行人拥挤在干道十字路口等待穿越，可以极大提高大城市的通勤效率，进而提高劳动生产率，甚至多出来的车道可以在夜间转为停车泊位，或者改造为自行车道或步行道，创造一种健康城市的生活理念。

小区和大院开放，不但可以实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，优化路网结构，促进城市土地的节约利用，还可以提供更多的停车泊位，小区和大院绿地也可以成为公共绿地，变相增加更多的公共设施。

但是，知易行难。有三个重要问题需要在落地中加以考量。

首先，需要从法律层面完善道路与绿地所有权、使用权、收益权和补偿。

比如住宅小区规划红线内土地所有权属于全体业主，包括道路和绿地，未建的住宅可以将道路和绿地的土地剥离，但已建的住宅道路和绿地的使用权和收益权应当归全体业主，如果要开放，势必要解决使用权和收益权问题。

住宅小区开放后，小区道路和绿地都变成公共设施。对于新建住宅小区，当然可以仅限定住宅楼部分土地用于出让，而原来住宅小区概念的道路和绿地都作为公共设施用地，但这样会大幅度减少土地出让面积和土地出让金。

对于已建成住宅小区，《物权法》在第六章业主的建筑物区分所有权中明确规定，“第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有”。“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。“第七十四条　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

当然，道路和绿地也可以由政府收回道路和绿地所有权，但按照《物权法》规定“第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。“第一百四十八条　建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，需要给予业主相应补偿，不但衡量补偿计算标准不易，而且众口难调、难度不亚于拆迁。

如果不采用政府收回的办法，就必须按照收益权归属全体业主的原则，确定道路和绿地和收益分配模式，这无疑又是一项非常复杂的系统性工程。

其次，需要从管理主体和费用归属明确开放式街区的公共设施管理维护责任。

已建住宅小区开放后，物业公司必然撤销，当然也没有物业费了。大家首先担心的是原住宅小区的安全管理，虽然可以增加监控摄像头全域监控，不过监控室肯定不是小区的了，也应当集中管理，变成政府的一项公共服务，现有监控设施的改造也需要一定的费用支出，看来都需要政府承担。

道路和绿地显然可以变成公共设施，但小区地下管网、配电房、垃圾房等的责任主体尚需明确，未来没有物业公司代表业委会行使管理责任，除了住宅楼内维修可以由社会化服务机构实施、业主自行或公共维修基金承担费用外，原小区内的地下管网等则需要政府市政部门重新划定管理边界和管理责任以及费用承担。毕竟如果道路和绿地变成公共设施，开膛破肚维修其地下管网都不是业主所能承担的。

另外，很多小区内部的道路是不规整的，比如新城湖畔春秋的道路是环绕小区所有别墅的，新城首府高层住宅的瀑布景观在小区中央，小区内道路与小区外并行，如果开放小区作为公共道路通行，必须要经过相应的改造，包括拆除围墙、景观，都需要改造费用，承担主体也需要明确。

第三，需要从规则上明确地下停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任。

住宅小区地下停车库一般占用住宅楼与小区道路和绿地地下空间，用于业主停车，通过刷卡进入，刷卡设施由物业公司管理并收费。

住宅小区开放后，社会车辆进入如何管理？地下车库以及刷卡设施由谁管理、维护？地下停车是否收费？收费权益如何分配？

虽然可以由业委会聘人管理、维护，管理维护成本不低，而且也需要与政府分享地下空间利用收益。

改革的关键是要落地，要有人真正沉下心来，认真研究和解决这些问题，好经需要大和尚。