同一区域地价暴跌近70% 香港楼市下行偏逢“连阴雨”

每经记者 白亚静

近日出让的一宗地块注定将给2016年的香港楼市蒙上阴影。

2月12日，香港特区政府卖出了一块位于新界大埔荔枝山的住宅用地，售价21.3亿港元（以下均为港元），批租期为50年。

这与去年9月同片区的另一宗土地成交价格形成鲜明对比。当时，香港特区政府出让大埔白石角地块。荔枝山的单位价格约为5.65万/平方米，白石角的单位价格约为17.7万/平方米，即最新土地价格比去年9月的价格下挫逾68%。

地块涉及司法复核

两宗地块虽同处大埔区，但地块条件不尽相同，如周边环境配套、容积率等存在差异，所以直接比较土地出让价格，易出偏差。

事实上，令大埔荔枝山土地出让价偏低的主要原因之一是，该地块涉及司法复核。

早在拍卖前，有申请人曾就上述地块申请司法复核，环保团体也曾到上述地块的截标现场抗议。当时，该环保团体代表称，将来要动土或斩树前，要为入禀人提供合理通知期，一旦违反承诺，就会构成藐视法庭，亦会立即申请禁制令，相信未来几年地皮不容许有任何变更。

当地法院批准了环保人士的司法复核申请，不过，拒绝颁令禁制卖地，认为“卖地后并非完全不可修复，相对因不能卖地而未能建屋，对公众做成的损失较大”。

中原地产华南区总裁李耀智称，该宗地块虽涉司法复核，但停工风险并不高，最大影响在于工期拖延增加成本，土地审批时间将因司法审核被拉长。

大埔荔枝山土地拍卖遭环保人士抗议，只是近年来香港土地市场的一个缩影。一方面，香港居住拥挤，住宅市场充斥着迷你户、笼屋等户型，人均居住面积仅16平方米；另一方面，香港并不缺地，在1100余平方公里的土地上，有三分之一是郊野公园，紧邻深圳部分更是遍布大量的闲置土地。

团结香港基金曾发表研究称，1995年至2004年期间，香港已发展土地共增加7800公顷，然而近十年，这个数字却锐减至仅1100公顷。

此前，香港特区政府推出“新界东北开发计划”，该计划预计提供6万个住宅，不过频遭部分环保人士及当地居民阻拦。

楼市步入下行通道

这宗地块比其自身的预估价也低得多。

此前，该宗地块的估值在36.89亿~49.5亿元之间。在中国海外子公司拍下后，其中标价比市场估值范围的下限36.89亿还要少42％。

中国海外地产董事总经理游伟光对外表示，每个参与竞拍的开发商都已将司法复核，加上地皮位置、发展规模等问题考虑在内，这些充分反映在出价上。

自美元出现加息预期后，香港楼市不甚乐观。在2003年的楼价谷底到去年9月高峰期间，香港楼市的涨幅已近四倍。然而，从去年9月至今，香港房价却下降逾一成。

瑞银研报称，资金外流令香港本地楼价加速下滑，鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响，预期香港楼价将由目前至2017年年底再跌20%~25%。

中原集团主席施永青也曾做出下跌预判。他称，今年香港楼价将先从高峰回落15%，相当于较目前再跌10%。

市场下行，直接影响开发商在土地市场的出价。在过去几个月里，香港楼市发生多次土地流标。在去年11月和今年1月的两起拍卖中，流拍原因皆是投标报价不敌香港特区政府的预期底价。

此次荔枝山地块成交价远低预期，还影响到了片区内的二手房交易情绪。

李耀智称，由于开发商对后市不乐观，很多小业主、买家们的心理也受到影响，交易趋缓，成交价走低。