上海科创产业“跃进” 2016年写字楼需求或持续大涨

(本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

高力国际于18日发布2015年华东区第四季度市场研究与预测报告显示，2015年第四季度，上海核心区甲级写字楼物业市场共有17项大宗交易，总交易金额达人民币370亿元，这个交易金额占到了全年的一半还多。高力国际的报告指，上海去年写字楼交易总价抑或交易总量皆创造了新纪录。购买写字楼的机构中，来自金融和互联网行业的企业是主力。

很少有人能看明白，为什么在全球经济下行的时候，上海的写字楼市场反倒逆势崛起。直到昨天，上海颁布了新的产业政策，才让大家恍然大悟，原来是因为上海要变成新的“硅谷”，需要更多高品质的写字楼，安置那些蜂拥而来的天使投资机构！

而作为整个上海“十三五”的第一个政策，由上海市科学技术委员会和市财政局、市发展改革委制定的《上海市天使投资风险补偿管理暂行办法》，意义非凡！它意味着上海建设全球科创城市的目标，又向前推进了一步。

“硅谷”+“华尔街”+“纳斯达克”

人们提起天使投资、提起风险投资，除了想到这些机构令人艳羡的投资收益，也会对他们超低的成功率无比恐慌。

一位CFA的讲师在谈及投资类型时说，别看风投的平均回报率可以达到300%，有的甚至可以达到1000%，可是投资的10家企业，大部分都会夭折，平均投资回报水平只是处于平均水平。我国天使投资、风险投资的成功率也只在10%左右徘徊。

但根据上海的新政策，上海将对投资机构投资种子期科技型企业项目所发生的投资损失，按不超过实际投资损失的60%给予补偿。对投资机构投资初创期科技型企业项目所发生的投资损失，按不超过实际投资损失的30%给予补偿。对单个投资项目的投资损失补偿金额不超过300万，对单个投资机构每年度获得的投资损失补偿金额不超过600万元。

这意味着在上海投资科创企业，可以获得远高于行业平均值的投资收益率。事实上，上海对发展科创事业一直很热心。去年，推出了引进科创人才的一系列政策，甚至给出了可以直接落户等政策，吸引科创人才入驻上海。浦东、徐汇、黄浦等多个区也在去年推出了一系列的政策优惠，吸引那些科创企业进入。

这一系列政策，不仅吸引了大量的科创企业，也吸引了大批的天使基金、风险投资进入上海。去年一年，仅邦爷自己参加，或者接到的天使基金的募资邀请就有十几次。

“十三五”科创必是上海关键

对上海来说，围绕“科创”主题大力发展相关产业，也是城市产业转型升级的趋势。上海市统计局发布的《2015年上海市国民经济运行情况》显示，上海的工业、住宿和餐饮业、零售业、批发业等传统的第二、三产业，已经无法帮助上海实现未来五年年均6.5%以上的增长目标。

房地产业去年的增加值虽然达到1696.02亿元，增长9.0%，但是因为上海未来五年仅有60平方公里的新增建设用地指标，持续增长空间有限。

能够拉动上海“十三五”经济的，还是信息产业、交通运输和金融产业。根据上海市统计局的统计，上海交通运输、仓储和邮政业增加值1130.88亿元，增长7.3%；金融业增加值4052.23亿元，增长22.9%。从上述统计数据可以看出，上海的金融产业已经成为支撑整个城市经济增长的核心动力。

要进一步强化金融业对上海的城市竞争力支撑，上海还需要给金融行业的进一步发展提供更多的契机，向风险投资和天使投资提供财政补贴，补偿他们的投资损失，就是一个很好的例子。

金融业之后，互联网企业是上海第二大的高增长行业，同样也是上海重点发展的产业类型。东方网报道，12月26日上海市经信委副主任傅新华通报上海发展“互联网+”工作情况时就表示，2015年前三季度，上海软件和信息服务业经营收入达到4494亿元，同比增长18.1%，其中互联网信息服务业收入1144亿元，同比增长了28.5%。

上海还计划借助互联网实现制造业的转型升级，实现中国制造的“全球车间”计划。并在“互联网+”研发设计方面，起草制定了上海工业互联网行动方案，推动宝信建设基于云服务的高端装备制造业公共服务平台，涵盖研发设计等6大类产业服务。

上海还推出了促进工业大数据集成应用研究、推动平台化服务等内容。中国商飞公司基于新一代信息技术就已建立了分布式的全球协同研制环境，改变了飞机的传统研制模式，主制造商利用每个部件的生产数据进行部件的虚拟装配和校验，并将供应商组装完成的各部件对接和总装。

从这一系列的信息都可以看出，上海下一步会有更多利好科创的政策出台，市场对众创空间、对写字楼的需求也会受此刺激更加旺盛。这些因素成为了机构投资者大规模收购写字楼的背景。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波