杨红旭：从70城房价走势看市场是否理性

◎杨红旭

春天还没到，楼市似乎已经暖风阵阵。

国家统计局公布的2015年12月份70个大中城市住宅销售价格数据表明：大中城市房价水平首次反弹到一年前。

2015年12月与前月相比，70个大中城市中价格下降的城市有27个，上涨的有39个（比11月上涨城市数量增加6个），持平的城市有4个。说明全国房价总体仍在继续上涨，且势头有所加强。

从房地产短周期波动规律分析，房价由下行转为上行的过程中会出现两个拐点。第一个是环比上拐。70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅已于2015年5月由负转正，然后保持小幅上涨，至今已经持续了8个月。第二个是同比上拐。70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅于2015年12月首次止跌反转，上涨0.3%。

但需要特别强调的是，这只是70城的总体态势。如果看不同城市，则会发现存在“冰火两重天”的现象。

凡是房价环比仍在下跌的，皆可以视为“冰城”。70个大中城市中，按环比跌幅大小排名，跌幅最大的10个城市依次为丹东、常德、西宁、银川、吉林、宜昌、蚌埠、湛江、桂林、南充。特征是东北和西北冷，部分三线城市冷。

凡是房价环比和同比双双翻红的，可称为“火城”。同比涨幅最大的城市包括深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津。特征是一线城市热，二线核心城市热，以东部为主。

这其中“火冒三丈”的城市是深圳。2015年12月，深圳房价同比增幅高达47.5%，远高于第二名上海的18%，而北京和广州只有10%左右，只能算是温和。

过去20多年的中国房地产历史中，70城房价指数中单个城市房价同比涨幅超过50%的只有2010年的海口和三亚。2010年海南国际旅游岛规划出台，在当地催生了一轮房价暴涨，指数价格同比上涨50%~60%，而实际市场价格翻了一倍左右。但在此之后，从2011年开始，海南楼市一蹶不振，房价也一直趴在地上，不再有强势表现。

而在本轮全国房价上涨过程中，深圳一直是领涨者，环比从2014年12月开始率先上涨，其后除了2015年10月之外，环比涨幅一直为全国最大。在2015年12月，深圳仍是排名全国第一，为3.2%，远高于70城0.2%的平均涨幅。

其实，过去十多年每轮房价上涨，都是一线城市领涨，此次由深圳领涨本也不足为奇，但此次深圳房价涨幅之大让人惊诧。虽然城市基本面、经济与产业面、楼市供求面等因素综合决定了深圳是个高房价城市，未来长期趋势仍将上涨，但一年内房价指数暴涨近五成，实际房价暴涨一倍左右，已经存在非理性成分。

从市场实际交易层面分析，近几个月出现了越来越多的炒房者，有的甚至是合伙炒房，而利用高杠杆炒房的现象也越来越明显，涌现出一批专业炒客。

对于当前个别城市楼市过热的现状，笔者认为可以借用社会上常用的蓝色、黄色、橙色、红色四级预警机制进行比拟。在蓝色预警之下，市场出现偏热，房价涨速过快，后市涨势将放缓。但此时风险与收益基本相近，投机需求可考虑停止买入。

而在目前，极个别的城市或许已经进入黄色预警状态，即市场过热，房价上涨开始减速，后市涨势将进一步放缓，此时投资需求可考虑停止买入，因为后市风险总体恐将大于收益。

至于其他城市的购房者，暂不必担心楼市过于火爆。在当前全国仍需要去库存的背景下，多数二、三线城市楼市2016年最多保持温和上涨。自住需求者仍可以根据需求出手购房。

（作者为上海易居房地产研究院副院长）