成交量创近9周新低 北京楼市新年缩量开局

◎每经记者 王杰

据新浪乐居报道，1月1日上午10点，位于北京市通州区的保利大都汇迎来新年的首次开盘。此次保利大都汇开盘推出的75套精装公寓在开盘当天全部售罄。据现场销售透露，此次新品推出从2015年12月中旬才开始排卡，仅仅两周时间排卡就达到了200多张。“尽管是元旦，但客户早上八点多就来排号了，购买热情可见一斑。”销售人员表示。

但亚豪机构统计数据显示，2016年1月第二周（1.04-1.10）北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交1483套，成交面积15.25万平方米，环比均出现小幅下滑，同时这一成交量也创造了近9周的新低。与此同时，该周北京商品住宅成交均价为29485元/平方米，环比下滑21%。

进入2016年以来，开局两周成交进入阶段性新低。亚豪机构市场总监郭毅分析，这主要是受到季节性的限制，历年元旦以及春节前后这段时间均为年度成交低谷阶段。不过与2015年同期相比，2016年开局两周的成交量又显得起点颇高，2015年1月北京商品住宅平均周度成交量仅为1008套。

郭毅认为，与2015年初相比，2016年政策步调基本一致，风向依然以放松为主，但限购政策仍未取消，这也制约着楼市成交难以出现太大突破。另外，2015年北京豪宅元年的基调已经奠定，2016年这一趋势将愈发明显，高价住宅的快速增多必将使得市场成交步伐放缓，这也是制约2016年北京商品住宅成交难以突破的原因之一。因此2016年前两周成交起点同比较高，只能认定为2016年销售季的前置，而无法代表全年的成交趋势。

虽然成交没有集中放量，但由于高价地的托底，新建住宅的成交价格在提升。

中原地产的统计数据显示，北京五环已经成为北京高端物业的分界线，从市场成交看，五环内平均单套成交额在2015年为800万元，而从2016年这十几天签约的五环内商品房住宅看，平均单套已经高达984万元。五环内商品房成交均价从2015年开始，进入5万+运行阶段，从目前看，成交均价已经达到了56452元/平方米，整体而言，土地市场五环内供应越来越稀缺，2015年成交的五环内住宅土地，楼面价全部超过了5万元/平方米，未来“顶豪”供应将密集出现。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，普通住宅中500万~1000万元区间的物业，2年时间成交套数基本一模一样，但成交区位则出现了明显的外溢：在2013年同样成交的500万~1000万元的改善型中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，五环内住宅的占比只有30%，五环外占比已经高达70%。

在高端住宅往外走的大背景下，北京2016年楼市走向如何？

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，北京常住人口的净增长还在往上升，2016年北京市场成交量会延续2015的态势，但成交均价会继续上涨，保守估计会上涨15%。2015年北京拍出多个地王，这会促进新建商品房成交价格的上涨。北京未来会控制大城市的边界，这将导致供应不能大幅增加，房企还会在北京抢地。

北京弘威嘉业地产投资集团营销总经理杨子江也认为，2016年北京成交趋势基本平稳，逐步向上。

即便是未来形势向好，但机构数据显示，未来北京10万+项目将有50个，套数高达3000套。如何去化仍是房企面临的大事。