协信“变阵”：参股启迪金控 谋划“产融”结合

每经记者杜冉乐 对房企来说，发展金控平台，并不只是为了做大规模，加速周转，提升投资效益，也有转型的考虑。启迪金控签约引入的两大新股东——协信集团与中惠熙元房地产集团，均以房地产为主业，实力相当雄厚。2015年6月，协信集团与启迪控股联合成立启迪协信，实现由住宅地产向产业地产的重大转型，近半年来在全国四个重点城市投资总计逾400亿元。协信究竟是如何通过金控平台实施转型战略？协信发展的商业地产和产业地产公司，又需要拿出怎样的运营业绩，才能满足金控平台的业绩指标需要。 在所有房企中，泰禾是较早布局金控平台的上市公司，其董事长黄其森也因具有金融思维而为业界称道。这家两年前只有100多亿元销售规模的中型房企，在2015年控制负债率的大背景下，销售规模却大幅增长，从前一年的230亿元，增长到330亿元。业绩增长的背后，泰禾搭建的证券、银行、保险的金控平台究竟起了怎样的作用？ 2015年12月18日，渝派老牌房企协信集团对外披露其参股了启迪金控，欲谋划产业与资本融合打造金融平台，但这仅是协信“变阵”的一个缩影。 2015年6月，“清华系”旗下启迪控股与协信联合成立的启迪协信科技城（集团）有限公司在重庆揭牌。总部位于上海的协信商业集团也欲谋划轻资产。 目前，协信加码商业、产业与金融等投资领域，多点布局之上又将如何相互借力，突围渝派地产商的地域瓶颈？ 借参股启迪寻求“变阵” 对于协信来说，2014年是艰难的。社会舆论的传言，加上楼市低迷，协信的资金链备受考验。一个典型佐证是2014年10月协信割肉卖掉了上海虹桥协信中心部分写字楼。 记者注意到，在吴旭复出前后，包括刘爱明、魏开忠等多位协信集团高管先后低调离职。 2015年6月10日，启迪协信科技城（集团）有限公司在重庆宣布成立，首任董事长由吴旭担任，这是协信与启迪首次联姻。协信官网显示，重庆市本来已与清华启迪有相关合作，协信借此与启迪联姻，在重庆大学一位不愿具名的房地产教授看来，吴旭比较善于运作政商资源。 吴旭曾说，启迪协信是双方战略契合的产物，双方为启迪协信准备了400亿元的资产包，专注于科技城投资开发与园区营运，打造全球领先的科技城投资运营商。 2015年12月18日，由启迪控股和香港百骏合资成立的“启迪金控”又引入了协信和中惠熙元两家房企股东，将不再局限于科技金融。在此之前，协信还与山东老牌民企南山集团在青岛顺利推出了百亿投资的青岛环球金融中心项目。 实际上，协信此前已试水“住、商、产”一体化模式，像总建面52万平方米的“重庆·总部城”和450万平方米的无锡“协信·未来城”产业项目，均属于协信与当地政府合作项目。 这类项目一般投入资金量较大，比如协信·未来城总投资220亿元，远超协信2014年销售收入，开发周期长，回笼资金慢，如果市场下行加上缺乏较强融资能力，必然会绷紧资金链。 2015年11月，启迪协信在青岛市底价摘得大约2.58万平方米建设用地，总耗资约34.7亿元。协信方面表示，这是公司产业事业部近两年一级开发土地之后，由启迪协信首度获取的地块，将打造商住产集成的特色科技产业园。 两头在外轻重结合 2015年6月份，协信位于重庆解放碑的协信星光广场对外亮相，这是该房企“星光系”商业地产品牌在重庆的标志性项目。同时，吴旭还宣布协信拟成立协信商业地产集团，计划引入有全国影响力的重量级战略投资者。 2015年底，上海协信星光广场、重庆大坪协信星光天地先后开业，前者属于协信星光系在上海滩首度试水，新推“全生活中心”体验模式，后者则属于协信商业地产集团新的业务发展模式下“兄弟集团委托项目”的首次落地尝试。 协信官网介绍说，大坪项目代表着协信商业“轻重资产并举”模式的正式成型，协信商业轻资产化已日臻完善。协信商业地产集团总裁曹志东表示，新拓展的项目逐步变轻，债权模式改成股权式基金合作，实现小股操盘，对已经投资的商场进行基金化，把大部分股权或者资产通过合适的对价卖掉，保留经营权、管理权。 曹志东解释说，作为投资方和资产持有方的“两头在外，轻重结合”的转型，作为运营型的企业品牌，可以在资本市场相较传统开发企业更容易获取更好估值。 记者注意到，这只是协信谋划持有型商业变“轻”的重要步骤，但又如何引入相关基金投资方？参股金融就是一个捷径。2015年底协信入股启迪金控，这让原本专门定位于科技金融的金控平台实现了全面战略升级，以打造专注于创新创业的互联网金融平台。 截至目前，启迪金控旗下已投资了超过200家企业，基于协信商业和产业地产运营改善与升级需要，在协信产业研究院相关人士看来，这可以将这些优质企业引进来，大大缓解项目租售问题。 为了提高项目开发与运营质量，吸引资本方，协信推出了“整栋定制”模式，此前一个单月实现写字楼定制化协议金额11亿元。 协信集团相关人士向《每日经济新闻》记者解释说，这主要服务于大型企业客户，以营销先行，先接触客户，了解并确定客户要求，在研发阶段根据其需求设计产品，以前那种先出产品，再销售的方式越来越局限。 针对产业地产项目，该人士表示，他们针对入园企业，会提供企业发展与扶持的专项服务，称协信拥有自建的园区服务公司，创建了金融服务、科技促进、产业促进、企业运营、企业管家服务及政务服务六大园区服务平台。 在产业地产上，包括华夏幸福、华南城、卓尔发展、亿达以及渝派房企金科等A股或H股公司均在加速布局，其与地方政府合作是一个共性，但具体模式又不尽相同。