上海南京西路楼板价只有2.9万/平？大幅低于市场价业内称有内情

(本文原载于邦地产微信公众号real-estate-circle）

在刚刚过去的2015年，上海房价涨疯了已是不争的事实。然而比房产市场更疯狂的是土地市场。不仅平凉、新江湾等市区内的热门板块拍出了均价4万的宅地，位于上海郊环的青浦徐泾的楼板价都已经逼近了3万元/平方米。

但这时却有人告诉了邦爷，静安区一个正在出让的商办项目，折算楼板价居然不到3万元/平方米，还不及徐泾、南翔等郊区热门板块的地价，这其中有何猫腻？

静安商办项目卖出2.9万/㎡白菜价

邦爷在上海联合产权交易中心的网站上看到，转让商办项目的公司是上海精文投资有限公司，转让的则是上海静宇置业有限公司(二期)100%股权。

上海静宇置业有限公司你可能没有听说过，但是它旗下的资产，很多分布在南京西路一带，比如临近静安嘉里中心的东海广场。

根据联交所的信息，上海静宇置业有限公司100%股权挂牌价为48122.94万元，但同时该公司截至2015年6月30日负有债务23870.9万元。也就是说，最终受让人接手这一项目实际价格是71993.84万元，即约为7.2亿元。

而东海广场二期的总建筑面积约34843平方米，其中地上建筑面积25213平方米，计容面积24616平方米，地下建筑面积9630平方米。由于目前二项项目尚未开工，转让以后该项目的折算楼板价约为2.9万元/平方米！

对比一下土地市场的数据：今年6月，葛洲坝在青浦徐泾竞得的宅地楼板价已经达到2.7万元/平方米；而11月信达地产刚刚在上海新江湾城创下的记录，楼板价高达4.9万元。从目前上海火热的土拍行情来看，2.9万元的楼板价顶多是外环土地出让的入门价格。

玄机在于交易方式不同

坐落在南京西路上的东海广场真的不如郊区的一块宅地吗？

事实上，这看似离谱的折价来自于转让方式的区别。东海广场转让采用的是股权交易，而土地市场交易则为产权交易。相比于股权交易，产权交易流程中会发生到更高额的税费。

在一些优质区域土地出让总是有限的，再加之土地价格高企，通过招拍挂的方式获得项目土地不一定划算。因此一些运作能力强劲的企业，更倾向通过股权转让拿下核心区域优质项目。

比如说今年内，万科就通过股权收购先后接手了上海的上置绿洲雅宾利和新江湾城的尚浦领世项目。

远洋从5月份签约雨润集团，接手杭州彭埠项目，到7月份与南京勋远置业达成意向协议，收购南京中城国际广场。远洋地产今年频繁以“接盘侠”身份亮相，连续进入城市核心区，成为优质项目操盘手。

一位地产行业的朋友告诉邦爷，“面粉贵过面包”的情况还会继续出现，会有更多的企业出于平衡风险的考虑，放弃在土拍市场上“厮杀”，转而选择股权收购的方式接盘优质项目。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波