二胎政策下月正式实施 通宵抢房再现多地楼市回暖

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

二胎政策全面放开的消息才出来一个月，楼市已经先“疯”了几轮…

这是几天前上海虹口一楼盘开盘的场景。

328套一抢而空！而且这楼盘，20楼以上的房子价格都逼近8万了，总价在700万-1345万，真心不是抢便宜货啊。

同样是在虹口，前两天，在PM2.5达300的重度雾霾天里，为了买房子，上百号人通宵排队，而且抢的还是一千多万的房子，要知道这可是大冬天+大雾霾+大晚上，大家的热情真是不明觉厉。

二胎未动楼市先“狂”

这就是二胎政策公布后一两个月的场景。

不光是上海，北京也在12月实现了成交量大涨，环比增幅达到47%（要知道，北京楼市成交量从6月就开始涨了）。广州今年前十月的新建商品住宅成交也呈“激增”状，成交面积达855.9万平方米，同比增长37%。

深圳楼市更是热闹。华润悦府和中海天钻两大豪宅同时开盘，都是均价超10万/平方米的高端产品，前者290套精装单位一口气销售近八成，销售总金额近42亿元；中海天钻推出的近百套单位则在开盘当天全部售罄。

其实看一看数据，全国楼市在11月普遍有回暖趋势，当月全国70个大中城市中，就有33个城市的新建商品住宅价格环比上涨，比10月增加6个；二手住宅价格上涨的城市有40个，比10月增加2个。

人口和房价关系很大

当然，这也不全是二胎政策的影响。更多是由于中央放了大招，房贷利率处于低位、可选房源的数量较多、房价上涨预期继续强化等等因素刺激了楼市。

但二胎放开的人口效应，对于房价的影响不能不重视。因为人口和房价之间也有很大关联性。

回顾历史，在实行计划生育政策的时间里，我国有过两次生育高峰，一次是2000年，也就是俗称的千禧年，另一次则是2008奥运年。

2000年的时候，全国住房均价在2058元/平，再往前推两年的1998年，全国房价在2000元/平左右。

2008年，全国住房均价在3800元/平，比起2007非但没有涨，反而降低1.6个百分点。要知道，这可是进入21世纪以来我国唯一的一次房价下跌年份。

排除具体年份的经济政治和自然因素，从历史来看，这两次出生高峰都在低房价的时候。

80后：若想生得趁早

这个规律，到这一轮二胎放开，依然可以算成立，但情况更为复杂。

2013年实行单独二胎政策后，2014年提出生二胎的家庭就将近100万，占有资格家庭比例近10%。而2013年房屋均价已经上涨到6237元/平，房价攀升到历史高点。

所以2015年5月底，全国有1200万家庭符合二胎条件，但提出生二胎只有27万人，全年生育二胎的人数在65万人左右。

对此次全面放开二胎对人口的实际推涨力，许多专家估计也都偏保守，预估的转化率在10%~20%左右，即生育主力军中只有10%~20%人们愿意生。

所以，这一次，当我们从二胎放开谈到大家的换房需求时，还需要先谈一个现实问题——生还是不生。

要说二胎的生育主力是谁，80后啊！目前的情况是60后、70后有能力没条件生，80后有条件、没能力生，90后压根不想生。高房价压顶，让多少80后夫妻们感叹“二胎不是你想生，想生就能生。”

的确，据统计，一个孩子从出生到上完大学这近二十年的时间里总共要花费65万~200万元，这还仅仅是吃穿用和上学的费用，更别说“房子”这个更大的成本。多生一个孩子要增加多少成本啊。

但邦爷提醒，近两年经济增速下行，房地产也面临下滑，为促进经济增长，房地产作为支柱产业，又开始受到重视，利好政策频出，市场也在下半年走上了复苏通道。所以，如果有计划生育二胎的家庭，还是早点生好。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波