加码一二线回归重庆主城 金科股份“622”战略微调

每经记者 杜冉乐

一直以来，金科股份（000656，SH）被资本市场封为“新型城镇化第一股”，但如今已隐现变化。

《每日经济新闻》记者从金科股份官方微信了解到，其原来制定的“622”战略部署开始略有调整，主要是在重庆回归主城，在全国回归一二线核心城市布局，加码中高端居住产品市场等。

近来，与之同属渝派的东原地产频繁加码上海，这让西部龙头金科似乎必须做出积极反应。除空间布局上微调之外，金科在新地产和新能源双主业战略上也多有动作，尤其是新能源。

“622”战略微调

作为新型城镇化第一股，金科股份一直以“622”战略及“1030”战略为傲，即坚持以二三线城市为主、一四线城市为辅的发展战略，以大重庆为中心的中西部规模开发占比60%，长三角和环渤海地区占比20%。

此外，金科股份要用10年时间，进入重庆市辖区的30个城市发展。前述战略的制定及持续推进，让金科股份的资产规模迅速膨胀。

截至2014年底，金科股份的土地储备计容可建规模达1750万平方米，比如当年曾大举进入贵州遵义、新疆五家渠等典型西部三四线城市，虽然竞拍地价较低，但均是大块头，投入较大。

《每日经济新闻》记者观察到，今年以来，金科股份放缓了拿地频率和节奏，仅公告了10次拿地动作，而去年累计拿地18次。从区域来看，金科除了继续在原来所布局的区域深耕之外，开始在青岛、苏州等二线核心城市及重庆北部新区等主城拿地。

据了解，金科股份2011年8月份借壳上市之前总资产为47.3亿元，截至今年三季度末，总资产已达964亿元，资产规模翻了逾20倍。

金科股份方面表示，随着中国经济进入新常态，房地产行业微利时代到来，刚需市场逐渐饱和，存量过剩，行业迎来了以人为本的“改需时代”。

按其最新战略，金科股份在重庆将逐步回归主城区，逐步回归一二线核心城市市场，在战略上，将改需人群作为重点研究对象，加强布局中高端居住市场。

作为同处渝派地产的A股上市公司迪马股份（600565，SH）旗下的东原地产，虽然其地产规模比不上金科股份，但去年以来，东原围绕成渝武汉及长三角区域加码布局，尤其是上海和南京区域，在上海已拿下3个地块，其中最近刚联合平安不动产与碧桂园巨资拿地，之前曾独资拿下南京一幅军用地块。

外界认为，随着市场格局新变化，金科作为渝派龙头、西部头牌地产股也必须做出积极反应，调整布局策略。

来自金科的重庆别墅市场的一份调研报告显示，金科发现总价低于200万元的产品成交量上升，甚至占据了重庆别墅成交的半壁江山，而金科老业主生命周期的变化，将迎来一波改善型置业需求，其认为该调研是公司不惧未来改需的转折点，改变以前以产品战略为导向的项目思路。

探路多元商业模式

今年11月，金科股份关于旗下物业资产证券化ABS产品“招商创融-金科物业资产支持专项计划1号”对外宣布成立，并被允许在深交所上市交易。

记者了解到，金科上述ABS产品一共实现融资15亿元，从金融创新的角度来看，该ABS产品被分成了5个结构化部分，其中优先级部分从金科物业1至金科物业5，其收益率各不相同，但最高才6%，次级部分1亿元由金科物业认购，其收益率为浮动收益率。

一位熟悉地产金融化的房地产业内人士表示，这相当于提前变现了金科物业较为稳定的物业收费类资产，能使金科更好地发挥资本市场平台的作用，减轻融资压力。

试水物业收费ABS之前，金科股份今年还推出了房地产项目跟投方案，虽与其直接融资无关，但相当于借众人之手撬动更多地产项目，也能让职业经理人变成合伙人，从而提升项目收益率。

作为“新地产”战略的一部分，金科股份近来与亿达在重庆试水健康城产业项目，这是双方在长沙打造科技城之后的又一重要产业地产项目。

日前，金科股份计划定增45亿元，除了投放30亿元用输血给旗下3个地产项目之外，还将其中6亿元投放于新疆景峡风电项目，这也被券商机构认为是其加码新能源的重要步骤。

针对新能源主业，金科股份拟设立36亿元产业基金，作为有限合伙份额部分，还吸纳了熟悉新疆市场的石河子企业参与其中，以筹谋分散经营风险和政策风险。

对于战略转型，金科股份一位内部人士对记者表示，概念容易被资本市场炒热，但跨界转型并非易事，尤其是领导层的观念要转变还需要时间。对于金科来说，这是一个不小的挑战。

发稿：刘雪梅 审核：刘雪梅 终审：蔡战波