险资诉求与管理层理念冲突 房企未来会“失控”吗？

◎每经记者 包雨朦

上海交通大学房地产金融俱乐部主任王成感叹：“这已经是一个房地产为金融打工的时代了。”

其实，资本与企业创始人、经理人之间的冲突在各行各业都有不可调和的一面。此前轰动上海滩的上海家化内斗风波，就源于资本大股东平安信托的进驻。最终，执掌家化28年的葛文耀被平安信托罢免了董事长职务，前总经理王茁也被解聘。王茁在内部邮件中痛斥平安信托“清理门户”，称其为资本的“傲慢与短视”。

平安、安邦、前海等资本股东未来成为房企实际控制人时，资本与职业经理人的冲突会不会改变企业原有的运营、考核方式，进而作用于房企的产品？又将会在企业内催生怎样的化学反应？

两种诉求的冲突

资本与职业经理人对利益的偏好和风险结构是不一样的。资本与企业管理层最大分歧在于，管理层更多地把企业当作长期的基业来做，资本则倾向于中短线的投资，在短期内要看到回报。

对此，王成表示，金融业的思维是互联网化的，而房企的思维是工业化的，二者的冲突是思维方式的不同。

“险资对于收益的考量与他们的风险和资金结构要匹配，但终究还是要看特定时间段的净资产收益率（ROE）。这个目标与管理层做品牌、做产品在特定时间段是有矛盾的，这个矛盾也许会影响到房企对特定品质的追求。”睿信管理咨询总裁薛迥文认为，“长期的产品研发和品牌形象的建立，这些耗时耗力的项目不是险资关心的。”

在薛迥文看来，这一考核目标的变化给房企未来带来的最大变数将体现在拿地上，“险资掌控下的房企拿地会更为谨慎，未来的投资或许会缩减。”由此看来，险资会谨慎评估是否参与高价地块的争夺，对于投资回报周期长的城市和区域也会谨慎进入。

业内人士普遍认为，险资青睐的产品是能够给企业带来短期充裕现金流的产品，还能带来较高的估值，从而帮助险资加大杠杆进行再融资，同时也能在股价上有所反映。而这些一旦与房企管理层原本的产品理念冲突，就会在企业内部产生摩擦。

管理层与险资相互妥协？

“留给经理人和资本解决问题的时间没有那么长，在我看来也就是三年。他们也未必有耐心做这事情，最终的解决方式或许是简单粗暴的。”薛迥文说，资本、经理人一拍两散是一种可能；另一种可能是企业核心管理层达成某种利益上的妥协，形成某种股权让渡的方案。

王成则认为，从企业长远利益看，这种产品观念的不一致，最终都会调和。“企业说到底都是要为股东服务。资本的回报率和企业经营不是绝对冲突的。险资的资金成本较低，从某种意义上来说，他们可能更愿意以价格和品质来获得市场的认可。”

“险资不是来输血的，是来抢钱的。”薛迥文表示，险资会继续盯上那些流动性比较好、容易变现的地产资产和现金流。实质上，险资看中的不是房企的品牌力和产品力，而是企业的变现能力。险资的风险偏好与股市投资者或银行借贷都不一样，是在利用风险和投资结构的不匹配来获取优质资产。

“万科有没有王石，对险资来说不那么重要，重要的是万科的土地资产。”薛迥文说，管理层最大的悲剧就是把公司送上了标准化运营的轨道后，自身存在的价值就不大了，因为已经把个人能力沉淀为组织能力。

在王成看来，运营和财务指标健康的百强房企，以及在资本市场价值被低估的蓝筹股会继续受到险资的追逐。