成都房企较劲“产品线”：特色定位撬动潜在需求

◎每经记者 杜冉乐

与手机、食品等快消品相比，房子从购买到使用的全过程，是更加讲究“体验”的一种产品。好产品才有好口碑，才是市场竞争的最终赢家，也才是房企业绩的支撑。

回溯2015年成都楼市，“刚改型”成为各大房企的主流住宅产品，比如中粮鸿云、中粮锦云、万科城、龙湖源著及保利系产品等备受市场热捧。除了户型功能之外，具有较高品牌信誉度的房企成为消费者考虑是否买房的另一重要选项。住宅之外，精品商业尤其是社区型持有商业由于重视运营维护而备受投资人青睐。

“刚改”为王

位于成都城东一直闻名至今的“攀成钢”豪宅片区，“中粮鸿云”从今年4月份首次开盘至今，已牢牢锁定销售回款13亿元，在这豪宅林立的攀成钢堪称佳绩。

为何如此火爆？中粮成都负责操盘“中粮鸿云”的营销总监陈骏飞说，“拿到地当天，我们就组建了运营团队，针对片区高房价和大户型特征，进行了差异化定位，主推户型面积在60~90平方米，再匹配一些110~120平方米的大户型，让那些仰望攀成钢片区的青年置业者能够实现入门级高端住宅的愿望。”

实际上，中粮鸿云就是一个典型的“刚改”产品，但其位居攀成钢豪宅区而颇受青睐。

在陈骏飞看来，随着中粮地产的市场化和专业化运作逐步成熟，他们也学会了在市场竞争中如何“接地气”。

除了中粮鸿云之外，中粮成都项目姊妹篇“中粮锦云”同样深受消费者热捧。据成都中粮营销部李海波告诉《每日经济新闻》记者，今年内该项目已销售了11亿元。

今年8月8日，号称万科系成都“刚改之王”的成都万科城，在酝酿了大半年的首次开盘后终于揭晓——不到12小时，418套房源几近售罄，多年未见的“5分钟限时选房”重现江湖。

成都万科营销部相关人士解释说，这个项目兼具了区域内最小面积段产品66平方米套二，热销的78~91平方米套三及区域唯一的114平方米套四，还为业主提供西南首创的基础交付、标准交付、满载交付三段式个性化家装标准。

《每日经济新闻》记者观察到，除了包括成都绿地GIC等上述“刚改”项目在今年成都楼市尤为惹眼之外，成都保利旗下玫瑰花语、锦湖林语、紫薇花语等“花语系”热销产品线以及其他早已闻名成都楼市的产品线，也更多推出了“刚改”产品等。

“品牌”加分

几天前，记者身边有一个颇有资金实力的外地朋友来电说，能否帮他选一个品质楼盘，其要求是区位定在城西，当时记者一下子就想到了龙湖元著、华润金悦湾等楼盘。

为何这些楼盘会成为一种心理上的“烙印”？实际上，楼盘项目的品牌价值已成为房企争夺潜在或意向购房者的有力武器。

从今年上半年成都房企销售20强来看，排名靠前的保利、龙湖、华润、置信、万科、中海、万达等，多数是在业内有口皆碑的地产优质品牌房企。

记者注意到，从这些优质品牌房企自身来看，他们均在实施转型战略，其核心内容主要是从以往过分重视销售规模、金额，到如今开始重视售后服务，尤其是交房后社区服务水平的建设。

随着“互联网+”时代到来，打造智慧社区成为一个必然趋势。哪些房企才有实力打造智慧社区，成为业主们值得信赖的责任房企？

一般而言，具有较强资源整合能力的龙头房企才有这般气魄，比如绿地集团旗下成都绿地GIC项目，绿地为了打造这个号称“亚洲生态智慧社区”项目，已专门整合了伊藤、王府井等知名商家资源。

记者近日专门造访绿地GIC售楼部，一位前来看房的准业主说，他们就是看中了绿地是世界500强企业，资金实力强，平台够大，买他们的产品比较放心，愿意多花一些钱为未来的优质社区服务买单。

据国内一家权威房地产研究机构统计测算，与非品牌楼盘项目相比，品牌楼盘项目的品牌溢价率要高出8%，即便是投资型置业，较为划算。

亿翰智库董事长陈啸天表示，“品牌溢价就是你长期的品牌投入，有质量保障，消费者就自然在同等条件下优先选择你的项目了，这个优先的概率就是品牌溢价。”

“创客”潮催热投资型公寓

当前，“大众创业、万众创新”已成为时代最强音。房企推出符合“创客”需求的商办产品已成为市场必需。在成都楼市，今年内以创客需求为导向的商办产品均迎来了一波热销潮。

今年10月底，招商地产位于成都城东的中央花城举行了“前所未见，创客时代”新品发布会暨招商启动会。该项目相关营销人士表示，他们主要考虑到了创客时代已来临，房企有责任推出符合市场导向的个性化产品，该项目又紧邻成都理工大学、建设路、电子科技大学等创意创业氛围浓厚的区域。

与之相对的成都城西，这种类似的“创客”产品越来越多，因为其深受市场热捧，去化速度快。记者注意到，绿地、龙湖等动作较快。

今年7月份，“绿地创智空间”孵化园启动仪式在位于成都郫县的绿地·国际花都项目启动。绿地集团西南事业部营销商产中心副总经理张樑表示，绿地创智空间依托绿地国际花都，将致力于打造绿地西南的创客总部平台，为入驻创业团队和中小微企业提供创业培训、知识产权申报、融资帮扶、上市辅导、政务咨询办理等核心服务。

在成都城南的金融城片区，以创客或创业孵化基地为名的商业体也蔚然成风。

今年8月份，作为“全球最大的灵活办公空间提供商”的雷格斯为满足西南市场不断增长的灵活办公空间需求，在成都还开设了新的服务式办公中心。

精品社区商业站在“风口”

商业地产到底向何处去？业内人士认为，社区商业成为商业地产转型的新路径。不过，现实情况是更多房企“一窝蜂式”地仍以加大“底商”的比例来做社区商业。

去年10月份，成都大慈寺商圈的远洋太古里首次正式开街，开业时招商率达90%以上，今年以来该项目已成为成都城市的新地标。一位成都地产资深观察人士指出，不同于传统的室内购物中心，成都远洋太古里的建筑设计别具一格，以人为本的“开放里”概念贯穿始终。

在成都城南世纪城西侧附近的“汇锦街”，虽其体量远比不上远洋太古里，但其作为成都本土房企天合房产打造的精品街区商业项目，地处周围高层住宅楼和商务楼中间，已实现了接近100%的招商率。

负责“汇锦街”商业运营的成都天汇丰资产管理有限公司总经理祁宏志告诉《每日经济新闻》记者，“街区商业是未来商业地产大趋势。商业地产重在运营，但对于运营，很多人只停留在概念上，问题的核心是运营方要提前介入项目规划设计与招商环节。”也就是说，商业运营商从前端设计就要考虑到后端商家入驻后的一些细微需求，再从商家需求出发重新调整设计方案，如此反复很多次，最终才能做好一个持有型商业。