美联储加息靴子落地 香港楼市明年或再跌一成

每经记者 区家彦

相对于内地楼市，美联储加息对疲弱的香港楼市或将带来更大冲击。

美联储加息后，香港金管局也在12月17日上午上调基本利率。由于香港实施盯住美元的联系汇率制度，过去超低息的货币环境一度推动香港楼市大涨，随着美国进入加息周期，香港楼市将面临更大的资金流出风险。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，在美国步入加息周期以及香港零售业寒冬两大不利因素的冲击下，今年下半年香港楼市疲态尽显，预计明年香港楼市有可能再跌一成，特区政府有可能通过松绑辣招对冲楼市下行。

香港九年来首次加息

《每日经济新闻》记者注意到，在美联储宣布加息后，香港金管局九年来首次上调基本利率。香港金融管理局于12月17日上午公布，将贴现窗基本利率上调25个基点，由0.5%至0.75%。据悉，金管局上一次调整基本利率是在2008年12月，当时贴现窗基本利率由1.5%下调1%，至0.5%。 

香港的基础利率，是指香港金融管理局贴现窗口对本地银行的隔夜拆借利率。在香港金融管理局宣布上调基本利率后，香港各家银行可以自行决定是否调整其最优惠存贷款利率。

香港金管局总裁陈德霖表示，美联储此次加息已在市场预期之内，代表美国启动利率正常化。全球新兴经济体在经历了6年超低息环境，在加息周期启动后，新兴市场国家将无可避免地面对资金外流、货币贬值及经济放缓的压力。自2008年美联储启动量化宽松后，流入香港的资金达到1300亿美元，这笔资金预计开始流出香港，而流出速率将取决于美联储的加息步伐。

受益于超低利率的货币环境影响，香港楼价在过去数年几乎领涨全世界。监测香港楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数从2008年的不足60，上涨至今年上半年的146，涨幅超过143%。根据物业顾问公司莱坊此前公布的2015年第二季《全球楼价指数》报告显示，香港住宅楼价过去一年升约两成，领涨全球房地产市场。

中原地产主席施永青此前在接受记者采访时表示，在超低利率环境下，香港房贷利率仅为2.2%，低于市场平均约3%租金回报率，即便香港房价一再上涨，在“供房比租房划算”的因素支撑下，依然有买家愿意高位入市，因此量化宽松政策可以说是推涨香港楼价的一个重要因素。

明年香港房价或再跌一成

《每日经济新闻》记者注意到，在本次美联储加息之前，香港楼市已经呈现疲态。中原城市领先指数最新收报于138.22点，创下40周新低，在最近9周以来累计下跌5.62%。美国加息会否加重香港楼市的下行压力，无疑是市场最关注的事情。

“尽管金管局也追随美联储上调基本利率，但由于目前香港银行体系结余达到3900亿港元，流动性充足，因此香港银行这次未必马上跟随美国加息”，美联物业住宅部行政总裁布少明向记者表示，目前汇丰与渣打两大银行已经宣布维持最优惠利率不变，因此本次加息对于楼市更多只是心理层面的影响。除非美国加息步伐加快，导致中国香港与美国的息差扩阔，资金外流的情况将会加剧，才会导致香港银行加息动作加快。

在美联物业首席分析师刘嘉辉看来，加息并非决定香港楼价走向的唯一因素，现时对楼市影响较大的因素反而是经济环境转弱。根据香港特区政府统计处数据，2015年前10个月，香港的零售业总销货价值同比下跌2.7%，仅10月份，香港珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值下跌17%，随着零售市道明显放缓，相信香港的失业率最快在年底出现上升，对整体经济的冲击最快在明年初便会浮现。

“如果经济好，无论供应增加还是加息，对楼市的影响相当较少；但如果经济转差，大幅加息对楼市的影响则较显著”，刘嘉辉预计，在美联储首次加息后的3至6个月，香港楼价有可能下跌5%，明年全年楼价跌幅有可能达到10%。为了降低楼市波动对经济带来的影响，港府应该考虑逐步减少“辣招”政策。

中原地产亚太区总裁黄伟雄也认为，目前内地经济增长放缓，香港楼市又受“辣招”及加息阴霾笼罩，在内外因素影响下，预料明年香港楼价将下调8%~10%。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波