李宇嘉：帮助农民工购房是构建内需型社会的基石

◎李宇嘉

楼市“去库存”再次成为国家领导人关注的问题，缘于楼市库存持续攀升，形成对楼市先行指标（开发投资、新开工、拿地）的“拖累”，并冲击到“稳增长”和“调结构”战略。

近期发布的今年前11个月全国楼市宏观数据显示，1~11月份，全国商品房销售面积和销售金额同比分别增长7.4%和15.6%。11月份，商品房销售面积环比19.7%的增速也是过去几年11月环比销售增速的高点。但是，尽管楼市销售火热、资金宽裕，开发商“加杠杆”的积极性依然不足。

今年1~11月份，房地产开发投资同比增长1.3%，增速比前10个月下滑0.7个百分点，11月单月的开发投资同比下降5.3%，连续4个月下滑；新开工面积累计同比回落14.7%；开发商土地购置同比下降33.1%，继续在寻底。“房热地冷”、“下游热而上游冷”的不正常，根源恰恰在于库存不断攀升，显示开发商正主动“去库存”。

自2014年中开始，“去库存”就成为楼市的新主题，一年半以来，针对“去库存”的政策不可谓不多，但库存高压警报始终未能解除。一方面，这是因为销售和库存“错配”，销售回升集中在一、二线城市，而库存却集中在三、四线城市；另一方面，城镇户籍家庭人均住房面积已经达到35平方米，基本住房需求总体得到满足，尽管改善型住房需求将增加（2014年以来楼市回升主要受改善型需求驱动），但以户籍家庭住房消费为主体的楼市超高速增长期或已结束。

也就是说，即便未来政策继续扶持，由于户籍家庭现有或新增需求规模有限，政策激励的边际效应将会衰减。因此，楼市“去库存”必须要另辟蹊径，这就要从我国城市化发展的新阶段说起。

目前来看，本世纪初“入世”推动的制造业繁荣、户籍家庭公房改革推动的楼市繁荣以及由楼市引发的基建投资，是我国“投资推动型”经济的三股力量。

随着人口红利消退、房地产大周期下行开启，“投资推动型”要向消费为主的“内需推动型”经济转变。已经在城市有稳定就业的农民工，无疑要从原来“投资推动型”经济下单纯的生产要素，转变为“内需推动型”经济下的生活和消费要素。

由此判断，农民工也将是未来购房的主体。住房需求主体的转变，既是经济发展规律使然，也是城镇化规律的必然。因此，本次中共中央政治局会议着重提出，要认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想，推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。也就是说，农民工“市民化”是我国新一轮城镇化的应有之义，各级城市主政者必须要清醒认识和尊重这一客观规律。

认识到这一规律，我们就不能将农民工购房片面地理解为靠农民工来为楼市“去库存”，而是要站在经济发展新阶段（内需主导）、城镇化进入下半场（外来人口“市民化”）的大背景下，从“供给侧”改革来释放劳动要素的活力（而不是原来的“需求侧”刺激），抓住农民工这最后一块人口红利、适龄购房红利，促进人口、产业在城市聚集，构建和夯实内需社会。

由此，本次政治局会议提出，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，这正是看到了新一轮住房需求释放和“去库存”的着眼点。

目前，农民工在就业地购房比例不足1%，但“返乡置业”却如火如荼。这意味着，在现有的户籍制度下，融入城市生产和生活的农民工，已经把家乡附近的市县作为其“最后一站”。可见，农民工在城市的住房需求很旺盛。

因此，政治局会议提出，提高农民工在城市入户的比例，此举一方面在于降低农民工市民化的成本，另一方面在于将市民化后的农民工纳入城市住房政策范畴，享受住房保障、公积金、住房补贴等优惠。只有以此为基础的新住房制度，才能使农民工购房不仅作为“去库存”之途，更作为我国构建内需型社会的基石。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）