北京10万+豪宅已卖疯 总成交套数是去年近10倍

每经记者 王杰

寒冬已至，北京的豪宅市场却一片火热。

近日，位于北京西三环的懋源·钓云台迎来首次开盘，当天共实现认购7亿元。据悉，当天开盘的房源已售罄，每平米成交均价接近8万元。

不仅如此，中原地产研究部提供数据，截至12月14日前，2015年北京10万+顶豪成交爆发，签约套数达到了225套，而在2014年全年，北京10万+顶豪仅成交24套。照此计算，今年北京10万+顶豪成交套数已是去年近10倍。

北京豪宅成交火爆

从北京10万+项目的成交总面积和成交总额来看，今年都接近去年的十倍。2014年北京10万+项目的总成交面积为1.22万平米，今年（截至12月14日）北京10万+项目的总成交面积为10.81万平米；2014年北京10万+项目的总成交金额为13.96亿元，今年（截至12月14日）北京10万+项目的总成交金额为120.76亿元。

上述机构统计数据显示，6万+的豪宅签约也达到了1956套，年内或将历史首次超过2000套。总价1000万以上的商品房住宅签约达到了3092套，同比上涨也达到了46%。

一位金融人士认为，因为目前资产荒，大量货币找不到出口。只能追求比较供给稀缺的金融资产，而京沪地产就属于这一类。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，虽然限购没有放开，但对房地产来说，越来越包容。北京高端住宅的限价也已经放开，这就导致了购买力的释放。另外，高端人群的资产比较丰厚，所以看到了宽松货币下的高端住宅升值潜力。M2的巨大增量使得货币泛滥，负利率时代又使得钱不值钱，高端住宅理所当然的成为保值增值的工具。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，北京豪宅市场热销的原因有两个：一是北京土地市场的多个“地王”出现，推动房价进一步上升的预期；另外一个是对人民币可能贬值带来的担忧，购买固定资产对抗风险。在这种背景下，购买一些稀缺高端住宅的想法会更加强烈。

都是地王惹的祸？

业内多数观点认为，北京频出的“地王”，促成了房价的看涨预期。

2015年截至日前，北京土地市场成交100宗地块，合计成交金额高达1920.77亿，同时也突破了2014年全年创造的1916.9亿的历史年度纪录。

而其土地疯狂背后的原因是，在众多房企的争抢下，北京已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多地集中出现，未来房价很难不受到影响。

上述机构称，北京年内合计成交100宗地，高达25宗楼面价超过3万的地块，未来都将是高端项目。截至今年底，北京市还有7宗土地待字闺中，分别位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区，总起价67.75亿元。即使全部底价成交，今年北京市卖地收入也可高达1988.52亿元，而只要稍稍溢价，全年土地金就可以超越2000亿元的大关。

但陈晟认为，顶级豪宅的市场热度在明年或会下降，特别是在北京、上海、深圳等城市而言，购买力的快速上涨，会导致来年购买力的透支。另外整个高端市场的成交不应该超过整个住宅成交的10%，如果超过了这个市场可能有不健康状态，甚至会引起政府针对性的相应调整。

欧阳捷说，地王项目还往往伴随着保障房、拆迁房配建，在容积率、景观等指标约束下，这样的产品更加难于把控。如果做不出高溢价，拿地王的开发商未来盈利前景未卜，剩下的就只是为人作嫁衣，给周边楼盘开发商和居民业主抬轿子了。