苏州楼市存量只够3个月？业内称明年房价将涨四五千

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle） 在一次饭局上，苏州一家开发商和在座的人打起赌来：“你信不信，苏州今年和明年的房价每平米都会涨四五千。” 他的判断来自于苏州房地产市场供应压力：官方数据显示截至12月1日，苏州的住宅库存仅剩36292套（9月初库存达7万），如果按照目前的销售速度，苏州这点“存货”怕是3个月就要卖完了。 要知道就是在这一轮房价飞涨的深圳和上海，现有库存去化周期也远远超过3个月。供不应求的楼市，让开发商们觉得，苏州才是能挣钱的地。 好了，开发商的说法和理由都讲了，但是你敢出手了吗？ 敢不敢，还是先听邦爷分析分析... 房子从来没有那么缺！ 苏州的房价是谜一样的存在：苏州稳居江苏GDP首位多年，百姓富足，前几年苏州房价却只有南京的1/3。但近来苏州的楼市又一下子火了！ 在刚刚过去的11月，苏州全市成交商品住宅13121套，成为今年苏州第五个成交过万的月份。要知道三年前，苏州全年住宅成交不过31058套（苏州住建局数据），现在是半年做完一年业绩的节奏啊！ 与此同时，中指院最新百城价格指数显示，苏州房价在11月环比上涨2.81%，涨幅不仅在全省居第一位，而且超越北上广深这样的一线城市，占据了首位。 据新浪乐居不完全统计，11月苏州热销的64个住宅项目中，43家楼盘价格上涨，占比高达67.19%，仅一楼盘价格下调。 而在苏州最近密集的土地成交中，18宗地块无一流拍，成交溢价超过100%的土地有3宗，最高溢价达149%。苏州中环土地价格水平甚至和北京五环、上海外环土地价格持平。 随之，豪宅也卖疯了。以融创在苏州高新园区开发的狮山御郊为例，尽管总价高达千万，但却可以在60天里卖出20亿元的销售额。 在园区买房相当于打新股 在苏州所有的板块里，工业园区可能是最缺房子的一个。当地开发商说“在苏州工业园买房，就如同是买新股。” 根据安居客网站的数据，邦爷统计了苏州城区各板块的7月与11月的房价（见文末）。总体来看，苏州11月房价相比7月整体上涨了6.19%。但有一个区域却远超全市平均水平，上涨幅度高达16.9%，那就是苏州工业园区（7月房价13917元/平方米，11月16268元/平方米），园区内的青剑湖版块房价更是上涨了26%之多，令人咋舌。 金鸡湖北侧片区11月的住宅成交均价达到了22019元/平方米。这一片区面朝金鸡湖，属于湖景房的黄金地段。此前，近期任性壕涨5000元/平方米的万科玲珑天萃就位于此，目前在售房源均价为38000元/平方米。 会是下一个浦东 随着“国务院批复同意苏州工业园区开展开放创新综合试验”消息的传开，苏州工业园区有望成为全国首个“开放创新综合试验区域”。 这让人想到了上海浦东。1990年国务院决策开发上海浦东，实行经济特区政策。如今浦东的陆家嘴金融中心已经成为了上海的名片，成为中国经济高速发展的缩影。浦东的自贸区，成立仅仅一年多的时间，就为上海全市经济增长贡献了50%以上。 虽然苏州工业园区的开发相比浦东晚了4年，但发展也很猛： 苏州工业区以占苏州市3.4%的土地，7.4%的人口，创造了高达15%的经济总量。2013年，苏州工业园区实现地区生产总值1900亿元，是1994年的169倍，相当于再造一个2002年的苏州；实现公共财政预算收入206.9亿元，是1999年的571倍，相当于再造一个2004年的苏州。 而且，苏州的发展轨迹与上海不谋而合，都是在大都市中划分出来相对独立的板块发展，并得到政策和规划的极大支持。 目前苏州工业园区已经吸引了150多家世界五百强企业进驻，也就是说几乎每三家世界五百强中就有一家可以园区找到；同时园区也引进和培育了一大批具有自主品牌的本土企业。如果说未来还有哪里可以与十年前的上海比肩，放眼长三角，除了苏州，似乎还真找不到第二个城市。 这样的发展速度和规划方向，难怪有开发商预言未来一年苏州的房价至少再涨5000元一平！那么，你信了吗？ 不管你信不信，邦爷提醒，出手与否又是另一个问题，大家要看到开发时间差和自己资金的流动性问题，做到合理配置，才能从投资中获取有效收益。