李宇嘉：投资者对上海“豪宅热销”应有“冷思考”

近日有媒体报道，在刚刚过去的11月，上海单价10万元以上的顶级豪宅成交490套，超过了过去3年的成交总和。2015年可谓是豪宅市场的“大年”。

事实上，这一现象只是今年北上广深等特大城市“豪宅热”的一个缩影。根据中国房产信息集团（CRIC）的统计，截至11月，在京沪深三个一线城市，“10万+”的顶级豪宅成交量分别增长了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。

哪些人买走了这些豪宅呢？CRIC数据显示，从年龄和身份上来看，30~50岁的客户是主力，占比达57.6%，主要由企业主、明星或社会名流构成；20~30岁的新生代异军突起，占比21.4%，主要由企业主的下一代构成。

豪宅之所以热销，主要是由于传统经济“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势，而新经济（互联网、高科技等）在体量上、动力上还未成长到能填补增长空白的程度。于是，经济增速“下台阶”叠加转型困境，部分企业主退出了实体经济。同时，“稳增长”宽松政策释放出的资金要寻求既能防止贬值风险，又能获得平均收益率的投资品种。

尽管楼市已告别10年“黄金时代”，但其体量（开发投资、销售规模）相比2008年仍增长了2~3倍，上下游60多个行业及国民经济无法容忍其快速下滑。在经济转型和财税改革到位之前，楼市“托底”经济、“缓冲”财政下滑的功能将会维持一段较长的时期。由此，在经济下行阶段、转型阵痛期，楼市也就成了防御性投资的最佳品种之一。

目前，我国城市2.7亿外来人口中的50%集中在前50大城市，而包括北上广深在内的十大城市又集中了这50%中的约80%。未来新型城镇化着重于解决外来人口“市民化”问题，这意味着北上广深等城市未来人口、资源和产业集聚的程度将进一步提升，住房需求的潜力和支付能力依然很强。因此，投资这些城市的房子，特别是具有稀缺属性的豪宅无疑是一个好的选择。

从区位来看，公共资源集中的中心城区、旧改升级区域、自贸区等现代服务业重点区域，都是各路资金“热捧”、升值趋势长期被看好的豪宅投资区。

国际经验显示，特大城市核心区域的豪宅不仅为本区域富人所青睐，也为国内外高净值人群所青睐。特别是在经济下行时期，避险资金更是趋之若鹜地进入这些豪宅市场。而且，特大城市严控土地供应，意味着单位空间内的价值将进一步提高，具有低密度、独特景观、优质公共配套、历史文化价值和国际服务取向等稀缺属性的房屋价格上涨更快。

目前，购房成本（利率、税费）已降至历史最低，意味着政策极其鼓励大家去购房，而价值越高的房屋，享受到的政策利好就越多。与此同时，北上广深同时进入了用地空间“负增长”时期，以旧改提升区域功能和释放空间已付诸实践。因此，城市单位空间的产值将在未来进一步提升，而核心区域占据稀缺资源、容积率更小的豪宅将以更大的空间享受更多的溢价。

正是基于以上考虑，近年来特大城市“地王”频出，豪宅供应越来越多。可见，市场对于中心区稀缺地块前景非常乐观，这也给未来豪宅价格上涨增添了新的预期。

但正是在这样市场持续“高烧”的背景下，投资者更需要保持高度的冷静和清醒，要对自己投资特大城市豪宅市场的策略进行反复的推演，以确定决策是保险的，能够真正起到保值增值的作用。

近一段时期特大城市地价上涨超过房价涨幅，地王频繁出现，这代表未来豪宅供应会越来越多。但由于对投资机会、资金成本敏感，市场“小众”，豪宅需求的持续性不如普通商品住房。

尽管各方因素促成了2014年以来豪宅需求快速释放，但也存在着泡沫化的倾向，一旦其他投资品种能产生稳定回报的预期，豪宅需求必然会回调。

同时，2013年以来，特大城市集中了大量“地王”，这些地王将造成2016年豪宅供应继续攀升，或加剧豪宅市场的供求失衡。而本身并不具备特别稀缺资源属性的豪宅，则可能面临一定的市场风险。

总之，未来要防范豪宅投资风险，建议从分享特大城市长期投资溢价的角度去投资和持有豪宅。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）