西安房价跌回5年前 15栋烂尾楼等待“涅槃”

每经记者 李俊明

今年以来，中央及地方出台多项政策刺激楼市，但西安楼市依旧低迷。与最近北上广深火爆的楼市相比，目前西安多处耸立的烂尾楼，显得格外刺目。

中国指数研究院公布的最新统计数据亦显示，11月西安房价以6426元/平方米的均价再创5年来新低。

近日，《每日经济新闻》记者独家从西安市城乡建设委员会处获悉，西安烂尾楼数目约为15栋，动辄超过20层，多位居西安繁华地段都是所处区域的地标性建筑。这些烂尾楼均建于房地产行业的“黄金时期”。多位当地地产从业者表示，目前“屹立不倒”的烂尾楼多建于1998年亚洲金融危机前后，资金链断裂成为烂尾的主要原因。由于成因复杂，这些烂尾楼没赶上2003年开启的房地产牛市。

西安市城乡建设委员会建筑业处副处长杨建接受记者采访时称，针对上述15栋烂尾楼的特点，西安正采取“一楼一策”政策，推动烂尾楼盘活。但烂尾楼盘活需要第三方接手，不可否认的是，当下经济尚未明显回暖，房地产市场持续低迷。“当前房地产市场环境下，盘活难度增大，很少有第三方愿意接手。”

15栋烂尾：大都建于上世纪亚洲金融危机时期

11月15日，“全国第一爆”环球西安中心爆破后，西安市烂尾楼引起关注。陕西当地媒体报道称，类似环球西安中心的烂尾楼在西安多达数十栋，不过该数据未获西安官方确认。

烂尾楼概念并非官方说法，在宽泛的定义下，确定西安烂尾楼数目并非易事。西安一位地产人士表示，“西安烂尾楼成为了城市的鸡肋，留之无用，弃之可惜。”

“我们对烂尾楼有个粗略的定义，因建设单位资金缺乏，没能完工或陷入债务纠纷、产权发生纠纷，或工程质量不合格等原因停工一年以上的工程项目。”杨建在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

依照上述标准，西安市城乡建设委员会2015年最新统计确定，西安烂尾楼数目约为15栋左右，这其中不包括已经被盘活的烂尾楼。

记者注意到，上述15栋烂尾楼曾经都是所在区域性的地标建筑，均建于上世纪末房地产行业的“黄金时期”。至于为何最后烂尾并盘踞在西安市各繁华地段十多年，杨建分析称，烂尾楼大多都是开发商资金出现问题，未能履约，施工方被迫停工。

多名西安地产人士向记者表示，不少烂尾楼盘兴建的时间是1998年前后，而此时发生的金融危机对个别房地产商确实有不同程度的影响，金融危机影响到了地产商的资金链。

记者梳理三安大厦、中讯国际大厦、四通大厦与新城国际大厦等数座烂尾楼亦发现，其的确是因开发商资金紧张被迫停工。

此外，杨建还告诉记者，开发商整体手续没有办完，楼体便是违法建筑，施工方不敢继续施工，也造成楼盘烂尾。

烂尾样本：三安大厦在核心地段“烂”了16年

在上述15栋烂尾楼中，最具代表性的无疑为西安市高新区的三安大厦。三安大厦所在的高新路与科技路十字，属于西安高新区最为核心的地段。

一名深耕西安市高新区多年的刘姓地产商告诉记者，“这是高新区最大的十字，地段极好，（三安大厦）左边是电力大厦，右边是中国人民银行，斜对角是电信大厦。”

三安大厦于1995年筹建，1996年陕西三安房地产开发公司（以下简称三安公司）接手该楼，1999年三安大厦主体全部建好。

尽管建好近16年，但一直未投入使用。如今的三安大厦依然不逊色于周边建筑，地上27层，一至四层的裙楼为玻璃幕墙，外饰上与周边高层建筑并无二致。

“当年光门口喷水池就修了快一年。”上述刘姓地产商透露，“三安大厦是高新区最早起来的两栋大楼之一，三安公司原本自有资金少，开工前从高新区三家银行贷款。但不幸的是，就在快完工时，三安公司资金链突然断裂，施工停止，开发商不知所踪。楼盘烂尾后，三安大厦再无人问津，我记得里面一辆三开门的林肯汽车，停了好多年。”

华商报曾报道，作为债权人，高新区三家银行起诉了三安公司，三安大厦被西安市中级人民法院并案执行，并予以拍卖。”

记者在西安市中级人民法院官网上看到，三安大厦房产司法拍卖公告，但据华商报报道，三安大厦曾连续流拍。由于在建工程无法过户，至今房产仍在三安公司名下。记者查询工商资料发现，三安公司已经注销。

盘活方法：采用“一楼一策”，积极引进第三方

西安一家房地产负责人向记者表示：“2010年前后，西安市政府也在积极盘活烂尾楼，此后确有烂尾楼不断被盘活。”

曾被称为“西北第一高”的陕西信息大厦，烂尾近10年，最终华丽转身，变身一家星级酒店。据记者粗略统计，2004年西安市城乡建设委员会确定的包括北大街迎宾大厦、西北信息大厦、西都大酒店、太阳宫、竹笆市大厦等12处烂尾楼被陆续盘活。

“如果烂尾楼手续齐全，拿到了预售证，通过房屋预售盘活的可能性就比较大。没预售证，若房地产市场好，施工单位一般会愿意垫资，还能将楼体建设完成。”杨建分析称。

市场不景气，开发商与施工方资金短缺，要盘活烂尾楼只能引进第三方或通过司法拍卖。据杨建回忆，太阳宫便是通过司法拍卖途径盘活的，广东珠江投资管理集团有限公司以3.65亿元摘走。

杨建进一步表示，西安市政府一直在推动盘活烂尾楼，针对烂尾楼的特点，西安以属地化管理为基础，采取‘一楼一策’政策，推动烂尾楼盘活。此外，烂尾楼的走向更多地由产权方控制，西安市政府遵从市场规律更多是积极引进第三方。

不过，盘活的困难在于不少烂尾楼与三安大厦类似，产权或债权关系复杂。原本是可以拍卖盘活的，但因产权原因卡壳。西安南郊的四通大厦，就因债权关系复杂“坐等出售，概不外租”。

西安市高新区一家设计公司人员对《每日经济新闻》记者表示，“多个烂尾楼盘的兴建时间太久，功用设计理念已经相对落伍，更改成本较大，这不利于盘活楼盘。”

爆破被认为是另一种盘活，环球西安中心便是如此。杨建认为，“环球西安中心爆破的背后，不是简单的建筑物的倒与立。目前，西安还没有另外一个可以效仿环球西安中心的烂尾楼被爆破。”