年内最大房企并购:恒大135亿买下新世界4项目

今年国内楼市的并购王并非融创的孙宏斌，而是恒大许家印。

根据恒大地产（03333，HK）、新世界发展（00017，HK）、新世界中国地产（00917，HK）发布的公告，恒大以总金额135亿元（人民币，下同）收购了新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目，总建筑面积近400万平方米。如无意外，这将成为今年国内房地产市场最大规模的并购。

据统计，今年以来，单单在并购市场，许家印已经花了接近450亿元。在大规模的扩张支持下，恒大地产要在未来两三年超越万科的野心逐步显露。

《每日经济新闻》记者注意到，上述4个项目投资回报水平都不低，这无疑将进一步提升恒大未来的整体利润率。

4项目成本低于市价

根据公告，恒大地产此次拿下的项目分别是位于海口的新世界海甸岛美丽沙项目、广东惠阳的棕榈岛度假村与土湖下巽项目，以及武汉的新华家园项目与常青花园项目。恒大对持有这些项目的3个项目公司的收购价分别为86亿元、11亿元和38亿元。根据双方协定，恒大此次收购的首付款为31.5亿元，余款可在2年内分期付清。

相对低廉的地价，是吸引恒大地产巨资收购的主要原因。资料显示，新世界美丽沙位于海口最繁华的国贸商圈，拥有一线海景资源，项目总建筑面积近200万平方米，待开发面积约152万平方米。项目于2013年11月开盘，最新一期海景洋房售价约在11000~12000元/平方米。

恒大表示，此次收购价折合约2850元/平方米，而同类项目成交地价早在2013年就达到3733元/平方米。在目前海南楼市逐步回暖的情况下，有预测认为未来的整体售价至少超过18000元/平方米，投资回报率不低于20%。

新世界棕榈岛度假村位于惠州市惠阳区高尔夫路1号，未开发用地建筑面积为42万平方米，还拥有占地100万平方米的高尔夫球场，项目前期主打公寓与别墅，平均售价约在9800元/平方米，恒大表示，惠阳项目收购的待开发土地楼面价约为1122元/平方米，今年9月成交的同类地价约为1280元/平方米。无论是景观还是高尔夫资源，棕榈岛相对周边项目拥有更大的优势，预测未来的整体售价在11000~18000元/平方米，投资回报率不低于30%。

武汉的两项目常青花园与新华家园则位于武汉中央CBD范围内，据悉，武汉项目收购的待开发土地楼面价约为3500元/平方米，今年2月成交的同类地价约为4258元/平方米。鉴于项目坐拥地铁资源且地理位置优越，预测未来的整体售价至少超过13000~15000元/平方米，投资回报率不低于25%。

“本次恒大收购的几个项目，不仅是成本相对较低，项目自身质素也不错，像海口项目坐拥一线海景资源，武汉本身属于重点的二线城市，未来发展前景可观，惠阳项目紧邻深圳，能吸引深圳外溢的购买力。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣向记者表示，由于恒大在这些城市已经有项目，管理成本相对更低，而且相对于招拍挂，由于这些项目已经处于部分在建阶段，意味着恒大不用花太多时间就能通过预售回笼现金，可谓是一次划算的买卖。

资深房地产金融界人士黄立冲也认为，许家印与新世界创始人郑裕彤私交良好，这次买卖也符合双方的各自利益：对于新世界而言，通过整体出售撤离自己并不擅长的二三线城市，有助于公司将精力聚焦在一线城市的项目开发；对于恒大而言，不仅能以低廉的价格获得大体量的项目，分期付款也降低了对现金流的占用。

能否赶超万科？

拿下新世界项目，只是恒大今年以来展开凶猛并购的缩影。《每日经济新闻》记者不完全统计发现，今年以来恒大合共斥资超过400亿元展开并购，从新世界地产、华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企手上拿下多个大型项目，许家印似乎在用行动证明：他才是这个行业最猛的并购者。

“随着房地产市场结构性分化严重，越来越多企业的日子难过，慢慢退出市场，这给了恒大这样的龙头企业提供了良好的并购机会。”朱一鸣告诉记者，恒大自身如此积极地吞并项目，也显示出它希望进一步做大规模。

亿翰智库数据显示，今年前十一个月，万科实现合约销售金额2251.3亿元，排名第一，同比增长17.7%；绿地集团以1810亿元排名第二，同比下降5.6%；恒大地产销售金额则为1745.4亿元，排名第三，同比增幅高达47.5%。而在销售规模上，恒大以2261.3万平方米跃居榜首，比排名第二的万科多出467万平方米。

在不久前的11月10日，恒大地产曾发布公告称，公司已于10月底提前超额完成全年销售目标，将2015年销售目标上调至1800亿元。从目前的实际情况来看，2015年仍还有一个月时间，恒大仍然完成了销售目标（提高后）的97%，全年超额完成任务应无悬念。

中银国际研究报告指出，恒大自2011年收购深圳建设集团成功进入深圳市场后，已经参与17个旧城改造项目，且大部分位于深圳CBD区域。恒大的部分项目预计在明年启动销售，销售业绩大幅增长是可以预期的。

“在过去十年，万科在规模上是行业老大，但从这几年的发展速度来看，自从万科推出合伙人制度后，由于职业经理人会更多从自身利益考虑，公司对于项目选择显得更加谨慎，所以规模的扩张速度可能会缓下来。”新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，但对于恒大这样的后起之秀，如果能取代万科坐上第一宝座，能获得的不仅是“江湖地位”，还将在贷款、拿地、供应商谈判等环节上，获得更强的话语权，所以恒大做大规模的决心比万科更强。