信达地产竞得今年上海最大宅地“地王”开发难题待解

每经实习记者 包雨朦

“面粉贵过面包”，再次在上海土拍市场上演。

11月25日，上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块成交，信达以72.99亿元的总价，将这幅稀缺宅地收入囊中，成交楼板价为49152元/平方米，溢价82%。若扣除20%保障房面积，该地块实际楼板价超过6.1万元/平方米，成为该区域新晋单价“地王”。

该地块曾在今年10月初首次挂牌时被突然叫停，之后经过中小户型及保障房配比的调整后得以重新出让，调整后，90平方米及以下的住宅面积规模不低于项目总面积的60%。

业界人士预测，未来该地块的项目售价将不低于8万元/平方米，叠加产品售价有望突破10万元大关。

“地王”的开发难题

资料显示，新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让面积为131998.1平方米，建筑面积近15万方，容积率低至1.125，为上海市区内目前为数不多的优质宅地。、

该地块一经挂出就吸引了信达、泰禾、中铁建、保利、龙湖、阳光城、中海等实力企业的关注。在11月25日的竞拍过程中，加价门槛达到1000万元。最后的竞争在信达和泰禾这两家拥有深厚金融背景的企业间展开，双方报价你追我赶，一度陷入胶着状态。

地块拍出后，有业界人士预测，未来该项目的公寓保本价格，保守估计在8万元/平方米以上，叠加产品的售价有望突破10万元大关。

然而，目前新江湾城板块内的住宅均价在5万元/平方米左右，在售楼盘——中建大公馆、尚浦领世、建发璟墅、盛世御珑湾、华润橡树湾等项目的成交均价也都没有突破6万元/平方米。

“面粉贵过面包”的情况给信达地产未来做大利润空间增加了不小的难度。北京弘威嘉业地产投资集团营销总监杨子江直言，该地块未来项目的开发难度肯定是有的，但是不要太着急，对市场需要有耐心，因为板块本身还在完善之中，未来具有很大潜力。

产品定位也是对信达的一个考验。中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，中小套型住宅面积不得低于60%的苛刻条件给开发增加了难度。从今年新江湾板块成交来看，套均成交面积在184平方米。虽然小户型能在区域内形成一定的错位竞争，但是单套总价超过700万元的90平方米住宅在板块内还没有先例。一旦定位不准，可能会放大风险。

借鉴大宁金茂府模式？

优淘城总裁薛建雄对该地块的开发前景抱有较乐观的态度。他认为，信达完全可以参照大宁金茂府的开发模式和推盘策略——以中小户型打开市场，同时通过提升高端产品品质来获得区域内的竞争力。

2014年初，中国金茂竞得上海闸北大宁板块地块，折合楼板价超过4.7万元/平方米，成为当时的单价地王。2015年大宁金茂府开盘，多次成为区域内销售冠军，并且一举推高了大宁板块整体的住宅价格。

薛建雄指出，相比大宁板块，新江湾城的成熟度还不够，区域内的改善房源供应已经出现了供大于求的状况，再改善类人群的积累也不够充分，因此信达项目要达到大宁金茂府这样的市场关注度，可能比较困难。

卢文曦认为，增加产品附加值或是信达地产赢得市场的关键所在，“在户型设计上尽可能扩大中小户型的利用率，融入高科技元素，提升服务都是可行的措施。”新江湾板块最大的竞争力在于其自然环境，板块内拥有上海市区内不可多得的一块天然湿地，有上海市区的“绿宝石”之誉。这一天然优势，或许可成为新江湾城定位稀缺高端社区的基因。