华润招商“退地”风波：联合体模式露出软肋

细数北京最近的房地产新闻，土地市场的热度和风头，远盖过楼市，为寒冬增添“一把火”。但近日，“华润与招商局置地退地”的消息，却令土地市场炸开了锅。

近一个月来，北京土地市场，只要有合适的宅地放出，立马就会遭到疯抢，“面粉贵过面包”渐成常态。在这当中“联合体”起到了不小的作用。近年来面对高地价，房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势，于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。

不过《每日经济新闻》记者了解到，华润与招商局所谓的“退地”，其实并非将土地退回，理解成联合体的“拆伙”应该更为准确。

专家分析认为，联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力，但是每家的开发思路不一致，同样会造成分歧。

高地价引发担忧

11月2日，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团），楼面价达5.6万元/平方米。

但好景不长，据媒体报道，由于土地的最终价格超过了预算，华润置地和招商局置地决定退出该地块的开发。《每日经济新闻》记者分别致电华润、招商、华侨城三家公司的相关人士，但对方均未予置评。

虽然土地市场一片火热，但诸多业内人士仍直呼对北京土地市场“看不懂”。

11月19日，北京市昌平区北七家镇两地块拍卖落槌，国瑞地产以44.96亿元总价，分别现场竞价配建3.8万/平方米、4.2万/平方米的代价竞得。业内测算称，两地块楼面价分别为3.65万/平方米和4.3万/平方米。

北京一位业内人士在朋友圈写到，“疯了，疯了，疯了，这么个地方，楼面价4.2万，边上别墅卖3万，都要跪着求客户。（容积率）2.2的高层，你卖8万，卖给谁?”

一位上市房企的高管则表示，目前在北京拿高价地的企业都是勇敢的，因为房地产市场不可能像前几年那样暴涨了，在北京拿了“面粉比面包还贵”的地块，靠拉长销售周期，靠地块配套的商业，靠非住宅的业态是折腾不出利润的。

市场有观点说，如果老“地王”周边又出了单价更高的地块，老“地王”被视为“解套”。一位熟知市场的人士说，“解什么套？购房者对价格不认可，不会出手。”

就在11月23日，石景山交通枢纽M、N地块获得房企竞相抢夺，开拍前已经有9次网上报价，现场又经过96轮激烈竞价，最终以35.4亿元被华远地产夺得，楼面价格为28697元/平方米，只比石景山区2015年整体商办市场地块34175元/平方米的成交均价低了5478元/平方米。

联合体存“不确定”因素

高价地让房企抱团取暖成为常见现象，纵观北京土地市场，联合体拿地身影频现。一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企，近年来也成为合作开发的热衷者。

在房企争相回归一二线的激烈市场竞争环境下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等因素，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在此背景下，房企由竞争转为“竞合”，从而规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。

但并不是每个房企联合体都能在拿地等环节上，自始至终达成共识。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，联合体拿地之前，各房企之间都会有沟通和授权，如果超过授权的范围，恐怕不能承担联合拿地的责任。各家授权的价格虽然不一致，但其实在沟通前，都会亮出标的，如果哪家超出预期价格，就不能拿了，只能退出。所以内部沟通机制和拿地的判断都很重要。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，最近几年联合体拿地分两种情况：一种是有开发能力的房企和资本方的联合，这种模式是互补的。另外一种是几家房企一起合作拿地，这样可以避免土地高溢价导致成本过高。但这类模式需要短时间内做出一个联合体各方认可的价格、并规定好未来如何分配利润、未来的开发主体是谁、谁负责销售，这会有一些不确定因素。

易居中国分析师薛建雄认为，联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力，但是每家的开发思路不一致，同样会造成分歧。产品思路不一致的，很难达成一致。比如哪种产品可以拉开价格，都要提前做出规划。一家企业本身就有多个思路，多家企业会有更多思路。如果操盘企业有足够实力的话，可以过一段时间将退出企业的资金补齐。

欧阳捷说，退地的发生，还是出现在企业的内部管控机制上。如果内功做得很好，对市场的判断很精准，并能衡量自身开发能力和水平，以及对政策很透彻的话，不应该出现这类问题。