上海或取代香港国际购物中心地位 业内称将促上海房价上涨

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

香港，国际购物天堂。的确，那是三年前，因为彼时任何一家奢侈品从来都是门庭若市。

但现在，这张照片能侧面反映出现在香港零售业的情形...

有网友说，“去香港购物”已经过时了。现在想买纯正外国货，欧洲、美国、澳洲都触手可及。而且越来越多人感觉到，在香港买东西并没比在内地便宜多少，内地很多商场倒还更加“bigger”。

所以，现在香港的零售业变成了这样..

交易大跌，内地游客担心的越来越多

大概还有很多内地人没来得及去血拼，香港已经摘下了“购物天堂”的金字招牌。近年来内地游客在港的遭遇更让香港旅游业跌入谷底。

今年的十一黄金周期间，香港各区零售消费额就比去年下滑了30-40%，中心区铺位租金纷纷大跌。

租金太高，奢侈品牌开打退堂鼓

根据戴德梁行《全球主要大街》的报告，香港铜锣湾的铺租高居全球第二，加上旅游业不景气，如果不降租，就连LV、PRADA都表示不排除关门停业的可能。

来自世邦魏理仕的图表也显示，香港的租金已超越巴黎，位居世界第二。这样的租金让很多奢侈品特别是轻奢商品恐惧。

曾经香港Coach工厂店门口总是挤满人，但在今年8月31日，Coach关闭了香港中环旗舰店。据了解，Coach的这个门店租金高达720万港元，现在香港的入境旅游人数尤其是中国内地游客大幅减少，这让他们入不敷出。

电商冲击，这是所有实体店的压力

其实无论是香港，还是内地，实体店都面临着同一个冲击——电商。

“双十一”国人就本着“一不怕吃土、二不怕辛苦”的精神，为电商的飞腾又谱写了浓墨重彩的一笔。那牛B哄哄的购买力一看就是平时禁欲太久，一年一次的电商节反而成了消费者集体发泄的狂欢日。显然，“买买买”已经成为很多人的人生格言。

而看着电商赚的盆满钵满，实体店看在眼里急在心里。现在亚洲地区实体店都面临着零售放缓、游客人数减少的问题。随着国内中产阶级的崛起，留住电商很难匹及的高档消费，留住奢侈品是实体店留住春天的一大法宝。

而这些中产阶级最青睐的，就是轻奢，即一种小众的奢侈品，在设计感和品质上不输LV 、CHANEL这样的奢侈大牌，但在价格上更加亲民。1000～5000元左右的消费已成为国内中产阶级最青睐的消费方向。比如Michael、Kors、Coach、MCM、Phillip Lim、Marc by Marc Jacobs等等。

但这些轻奢品牌对租金等的支撑力没有大牌强，所以硬件不差，租金越低对他们越有吸引力。站在这一角度，由于实体店销售萧条而租金普遍下滑的内地商场商铺，反而让更多国际品牌更愿意入驻，由此无疑也会加深对香港市场的压力。

“价格至上”，中产阶级大多这么想

曾经，在香港购物对比在上海买东西，优势在于相同品质下价格更便宜。其中一个重要原因是港元的汇率优势（购买价格可比国内优惠10%～20%）。但其实，如果是在奢侈品原产国购买，价格会更便宜。比如在欧洲买奢侈品，除了欧元的汇率优势，还有产地的价格优势，这些都是香港无可比匹敌的。

随着交通的便利和生活方式的升级，对价格更敏感的中产阶级，更多选择亲自出国旅游+购买，或通过代购、海淘来购买奢侈品。

其实，这对香港是冲击，对国内奢侈品也有一定冲击。缩小与国外的价格差距或是唯一出路。还记得国内Gucci全场五折时万人空巷的盛况吗？一旦奢侈品牌降低国内售价，更有基础优势的上海就将成为血拼族的新战场。

上海已成为亚太第一奢侈品牌聚集地

说到奢侈品牌和世界大牌，内地很多城市的发展对它们吸引力都逐渐提升，特别是上海。

2014年末，世邦魏理仕就对52个国际高端品牌在亚太地区主要城市的渗透率进行了统计，数据显示，上海的国际高端品牌丰富度已超越香港，排名亚太地区第一，北京和成都分列第七和第九位。

从世邦魏理仕的研究报告中看到，轻奢品牌在国内的扩张速度一直没有放缓，而那些定位更准确、更受欢迎的品牌门店更是增长了47%。

以后在香港买不到的小众品牌，也许在上海都能找得到，而上海也将成为“购物天堂”黄金衣钵的最佳继承者。

接棒“国际购物天堂”，上海房价会涨吗？

不过，当上海的南京西路商圈、陆家嘴商圈、淮海路商圈成为下一个香港的中环。上海的房价也会比肩香港吗？

“如果政策方向没有改变，上海的住宅市场今年已进入了上升通道。未来五年，上海住宅的价格还将大幅上升，核心区域高端住宅的房价增速将继续跑赢国内生产总值。”

第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣就表示，尽管很多人认为上海住宅价格已经过高，亦有泡沫出现，但我却认为，上海住宅市场上升的空间还很大。

中指院数据也显示，上海主城区二手住宅销售价格指数10月同比上涨15.06%。

价格的支撑首先来源于成交。今年内中国五次降息、四次降准，限贷政策取消，首套房的贷款利率降低，都提升了购房者对楼市未来走向的预期，释放着购房需求。

股市动荡和人民币贬值预期，也使住宅再度成为最佳保值工具。居民对生活品质要求的提升，则将带来改善性住房置换潮。这些因素都刺激今年上海楼市的活跃，成交量创下历史新高。

朱兆荣认为，亚洲往日生机勃勃的香港、新加坡、东京都面临经济增长减缓，且因房价过高步入瓶颈。但上海仍然充满活力与潜力，而且在全球金融市场影响力方面，上海已经可以与香港、伦敦、纽约比肩。作为一个金融城市，核心区域的土地和楼价不断升值是无可非议的，这也是一个城市经济健康发展的标志。