房企们都在大战库存 世茂为何不着急？

每经实习记者 包雨朦

住房与城乡建设部部长陈政高曾公开表态，中国楼市已经进入了去库存周期。

11月11日，国家统计局公布的数据显示，截至今年10月底，我国房地产市场库存大增，全国商品房待售面积达6.86亿平方米，较9月底止，增2122万平方米，再创历史新高。而在11月10日的中央财经领导小组会议上，国家主席习近平提出，要化解房地产库存，促进楼市持续健康发展。

11月10日，恒大地产发布公告称，将2015年销售目标上调至1800亿，较原目标1500亿增加了20%，较2014年实际销售额1315亿大幅提升37%。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为，开发商销售目标的变化多数与库存压力有关。

然而一向以稳健风格示人的世茂房地产却在去年基础上适度下调目标，放慢了销售节奏。数据显示，2014年世茂地产的销售目标为800亿元，实际销售合约702亿。而今年，世茂将销售目标调整为720亿元，相比去年的目标下调10%，同时比去年的实际销售额提高了2.6%。

布局潜力城市 库存压力小

世茂房地产相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，世茂销售节奏的调整与供货调整是紧密联系的。实际上，公司从去年年底开始，就已经有针对性地对不同的市场调整供货，同步调整销售节奏。

数据显示，截至今年9月中旬，世茂房地产于一二三线城市土储占比分别为4%、58%及38%。从这一数据上来看，世茂未来或将继续把二线城市作为重点发展区域。

今年世茂在二线城市的销售表现可圈可点。世茂地产2015年中期报告显示，世茂在南京、北京、厦门、杭州等城市销售额位居前列，金额均超25亿元。项目平均销售额约为5.3亿元。其中，厦门翔安项目销售额13.94亿元。

资料显示，世茂房地产今年下半年逾八成的可售资源来自重庆、大连、南京、武汉等二线城市。其中，福建作为世茂地产的大本营，在布局上也受到了集团的重视。目前世茂在福建的福州、厦门、泉州、平潭总共投资开发了12个项目，包括商业、办公、住宅、旅游度假、城市综合体，几乎涵盖了房地产行业的所有业态，总投资额过千亿。

中原地产首席分析师张大伟说，库存问题是一个分化的问题。虽然全国房地产整体市场库存量巨大，但在一些经济发展向好，增长潜力巨大的城市，并没有面临巨大的库存压力。中国房地产指数研究院公布的全国重点城市库存状况数据显示，厦门、福州、莆田等福建城市的库存率处于较低水平，城市整体房地产发展较为健康。

新华社今年7月底报道称，福建自贸试验区今年4月份挂牌成立，国家“一带一路”战略规划将福建列为21世纪海上丝绸之路核心区。在“双区”政策效应共同作用下，福建经济发展后劲不断被激发，经济增速在东部地区排名前列。

世茂地产方面表示，公司在全国的布局，着眼于长远。从风险与利润平衡的角度来说，选择重点的、市场健康发展的一、二线城市，是世茂会长期坚持的重要战略。世茂会紧密关注，把握好大型城市的发展机会，并战略性布局长三角、福建等地具有良好环境和潜力的城市。

优淘城总裁、资深地产专家薛建雄认为，世茂一直以来是倾向于搞大盘开发，单盘数量少，周转周期长；同时低价拿地策略也使得项目位置多在城市非核心区域。从这个意义上讲，世茂调低销售目标符合实际情况。

专注改善

世茂地产相关负责人表示，目前中国的城市发展环境，差异化的特征越来越明显，竞争格局也会有很大的差异，世茂不仅仅着眼于常规项目开发，而是从提升居住品质、提升生活方式的角度，对项目做前瞻性、创新性开发和服务的提升，以提升产品附加值，体现世茂的差异化竞争力。

中原地产上海研究咨询部总监宋会雍指出，世茂是专注于改善型中高端住宅开发的企业，盲目加快销售速度，价格方面的压力会加大。中高端项目弹性较大，不会像中低端产品一样面临严峻的库存压力。

“现在市场上看到行情向好，开发商之间有一种跟风去库存的风气，事实上如果大家都追求走量，势必就会陷入价格战。世茂降低销售目标，保持稳健的销售节奏，有利于把市场的利好转换为利润回报。”宋会雍说。

加速去化不只降价一招，还须有创新。据了解，此前世茂地产推出的上海世茂云图、世茂杭州天宸项目和世茂福州云上鼓岭项目，就是世茂今年主打的战略型改善住宅产品。世茂云图凭借提升居住科技含量的特征，在区域内形成了较强的竞争优势，销售单价突破了4万元/平方米。