绿地控股：库存难消化的城市不急着卖

近日，绿地控股斥资39亿元先后获取郑州、南昌共计1021亩房地产开发用地，总规划建筑面积137.5万平方米。而前三季度，绿地完成的销售额不及去年全年的六成。在此背景下，为什么绿地仍在购买土地？

对此，绿地方面给出的答案是第四季度将全力冲刺，完成目标。

全力冲刺年度目标

对于仅剩的一个多月，绿地相关负责人给出了明确答复，相较于万科每个月相对平均的销售业绩，绿地在住宅市场上的推盘节奏为上半年三分之一，下半年三分之二。

年底，绿地的销售或将集中爆发，其中商办项目的销售总体高于住宅。绿地三季报显示，住宅商办合同销售金额占比分别为59%和41%，从商办的特点来看，其单体贡献度较大。绿地相关负责人表示，下半年商办有大单集中结转，其中很多写字楼都是定制化产品，一栋楼就有几十亿元的资金回笼。住宅方面，据绿地相关负责人介绍，下半年像上海苏州河畔海珀玉晖这样的重点项目已经陆续推出，并在接下来的一段时间里有爆发式增长。

上述相关负责人表示，绿地在全国的项目公司正在采用一系列营销手段来积极应对去化，同时多推出迎合市场的产品。

但并不是所有项目都销售通畅，此前就有媒体曝出绿地沈阳的住宅项目出现滞销。对此，绿地方面表示，这些项目销售不畅和当地整体市场有关，而非绿地自身原因。绿地更看重公司整体的销售业绩，个别销售不畅的区域会在营销策略和产品设计上做调整，而销售较好的区域则会平衡去化速度较慢的区域。

有业内人士表示，全国化布局企业对区域公司都有明确的指标，从集团角度来说，全公司业绩是最重要的，但绩效考核是以销售额和现金流回笼为主。对于更加注重效益的房企来说，利润是核心，绩效考核肯定是针对各个区域公司。

而库存较高的城市，绿地并不急于用降价方法去库存。上述相关负责人向记者表示，对于绿地来说，某些区域的去化速度对整体的影响不大，绿地抗区域市场风险的能力较强，不会因为某些市场波动而受影响。

降价去库存要适可而止

决策层此番提出楼市去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。鉴于当前中国的人口流动，楼市供需关系状况，人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，决策层强调去化其实更多集中在一些相对滞销的区域。主要在一些三四线城市和一二线城市的个别板块。

拿一线城市来说，北京、上海这样的超一线城市每年都有几十万的新增外来人口，土地始终保持着溢价，而与之相对的是三四线城市的人口持续净流出，这就有相应的去库存压力。

三四线城市供应量比较大，这些地方的开发企业要以降价跑量为主。拿欧阳捷的话说，销售100亿元的货值可以保证10%的利润，但150亿元的货值可能只有9%的利润。降价也要适可而止。

欧阳捷表示，去库存的速度取决于企业的现金流。拿上海来说，内环以内的房子没有库存压力，即使销售面积减少，在房价上涨的驱动下仍旧可以保持销售额稳定。从局部来看，区域板块内就存在去库存问题，比如奉贤的旧城改造区，由于没有新的人口和产业导入，就会出现区域板块供应量过大的问题，这种情况在三四线城市更为普遍。