“蓝光发展”特色的“双轮驱动”：延展房地产链条 逐鹿现代服务业

“横向跨界，纵向延伸。”这是2014年以来一、二线典型房企针对楼市转型所采取的“绝地反击”谋略。过去的黄金十年，“重资产”策略为其赚得盆满钵满，如今房企学会变“轻”才有新出路。

作为新一线房企的典型代表，以蓝光地产为房地产业务旗舰的A股上市公司蓝光发展（600466，SH）已交出了一张带有鲜明“新蓝光”特色的转型路线图。蓝光发展悄然启动了“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动战略，蓝光地产正是承载“人居蓝光”这一构想的核心平台。

11月10日，蓝光发展副董事长兼总裁张志成在蓝光集团总部接受记者专访时表示：“当前只会卖楼的公司肯定不是一家有前途的公司，但如果连卖楼的生意都做不好，无疑是一家没有生命力的公司。”

按照“人居蓝光”的新理念，蓝光发展将加速产品战略上的改善化转型，大资管化嘉宝物业落地与社区商业特色创新等，意在构建“人居蓝光”战略组合。

“双轮驱动”要领是转型+创新

今年4月份，蓝光发展成功借壳上市，为其进一步发展奠定了雄厚的资本基础。今年5月，完成22亿元定向增发后，蓝光发展40亿中期票据工具也于近期获准注册。外界普遍认为，自今年上市以来，蓝光频频施展资本腾挪术，为其在房地产开发、3D生物打印、现代服务业等板块均取得重大突破，奠定了良好的战略储备。

据张志成透露，近期蓝光发行的40亿中期票据，对外发行利息在7%以下。对比同等规模企业通过信托基金融资成本大多数均在10%以上，融资优势不言而喻。此外，中期票据期限为三年到五年，通过融资对原有债务进行置换，实际上增厚了上市公司的融资储备，摊薄了融资成本。

蓝光发展三季报显示，今年1~9月，蓝光发展实现营业收入68.05亿元，同比增加180.98%。第三季度实现营业收入32.95亿元，营业利润2.91亿元，其中净利润同比增加85.17%。比较蓝光发展半年报数据发现，其收入提升2倍，利润增长1倍，盈利能力显示出明显上升趋势。因上市房企一般于第四季度大量结转全年利润，蓝光第四季度房地产业务有望实现业绩大幅增长。

如今，蓝光发展“人居蓝光+生命蓝光”双引擎战略也顺利地浮出了水面。“生命蓝光”是指“3D生物打印+生物医药”，“人居蓝光”则是指“现代服务业+房地产”。

张志成表示，“‘双轮驱动’战略布局已阶段性完成，接下来会继续加大对3D生物打印技术的研发与投入，借‘生活家商业模式’推进现代服务业转型升级，转战改善型住宅产品的开发与研究。”

11月25日，蓝光发展旗下全资子公司蓝光英诺成功发布了全球首创的3D生物血管打印机，让外界特别是资本市场对蓝光发展的创新产业板块有了充分认知，并取得前者的极大认同。自此，3D生物打印+再生医学+精准医疗+传统生物医药，并称为双轮驱动下的“生命蓝光”。

而在“人居蓝光”一侧，聚焦于传统主业房地产方面，张志成表示：2014年开始蓝光地产从产品线上做了调整，从刚需产品向改善型产品调整，在产品线上设计了A、B、C、D四条线。

众所周知，2012年开始蓝光地产以COCO系产品拓张全国市场，有“刚需王”的称号，在全国各地所向披靡，尤其是其高周转模式为业内称道。如今，蓝光地产宣布转战改善型市场，但面对楼市众多老牌改善型房企，蓝光何以占据一席之地？

张志成解释说，“蓝光做改善产品，选择了一条差异化的路径，聚焦在约占改善类总需求35%的产品端，大量是首次改善和再次改善，以及一些高端改善。而刚需产品并不是不做，而是视其城市、地块、市场需求，有选择性地搭配做一些刚需类产品。”

今年10月份，蓝光地产正式亮相了首个改善型“雍锦系”及首个试水项目“蓝光·雍锦阁”，这是“雍锦系”城市豪宅系列产品。转型做改善型，是否就意味着不再坚持高周转模式？

对此，张志成表示，“今年初，我们提出了‘高周转2.0’，即‘周转×中高利润’，这是基于我们对市场形势的判断，对市场主力产品的把握，特别蓝光发展上市以后，在提高盈利能力和股东收益等综合考量下，通过向改善线转型的整体产品战略来实现项目溢价提升，增强上市公司盈利能力。”

事实上，除了市场与政策导向外，这也是上市房企对项目平均投资回报率的要求。“仅仅是高周转和销售高增长，并不能让投资者满意。“如果利润的增长，不能跑赢销售规模的增长，股价就可能出现下跌。”他表示，“相对应地，如果核心利润增长幅度超过了营业收入的增长规模，则被机构认为很有可能是毛利触底反弹的信号，股价因此可能出现一波上扬行情。”

因此，资本市场对上市房企规模化与利润率的平衡术提出更高要求，蓝光发展也并不例外——据蓝光内部人士透露，战略转型后，蓝光更注重提升项目溢价，优化利润率，增强上市公司盈利能力。张志成表示，这对蓝光发展的资本运作能力、产品创新能力、城市布局能力都将是更高的要求。

策略性拿地布局 深耕一二线城市

据公开报告显示，10月20日蓝光发展为其全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司5亿元贷款提供连带责任保证担保。记者查阅蓝光发展相关公告发现，为了满足各地项目开发资金需求，在今年10月以前，蓝光和骏向苏州、成都、南充、云南等地公司（项目）增资超过20亿元。而蓝光改善型产品雍锦系在成都面世后，也将陆续于合肥、长沙等地亮相。

张志成表示，随着产品重心的转移，蓝光地产板块的布局城市会更加清晰。今后主要发力目标将是以省会为主的一二线城市。“在当下阶段，像万科一些领跑型房企仍在积极获取土地资源，蓝光未来和他们一样，也选择会有节奏、有策略、多途径获取方式积极拿地，但我们不会因为仅仅为了追逐规模化而去进入一些城市。”据张志成透露，蓝光目前对拟进入城市的参数指标进行了清晰的划分，包括城市人口净流入量，全国房企进入情况等，对于新进城市将更加谨慎的研判。“对于有较好发展基础的城市，我们会继续深耕，未来布局重心肯定会愈加集中。”

截至2015年，蓝光地产已进驻全国近20个城市，涵盖了包括“以成都、西安为中心的成都区域”、“以武汉、合肥、长沙为中心的华中区域”、“以北京、青岛为中心的环渤海区域”、“以重庆、昆明为中心的滇渝区域”、“以上海、苏州为中心的长三角区域”五大区域。

前不久，蓝光发展策略性收购了另一上市房企美好集团位于武汉市长丰村的一个上百亩的城中村改造地块，折合楼面地价仅4100元/平方米。正是基于上述土地资源获取策略的产物。

商业地产重装上阵 五大产品线相继成型

今年10月中旬，蓝光发展旗下的蓝光商业集团在成都成功举办了以“站在未来·思考现在”为主题的“2015蓝光商业年会暨合作峰会”。

会上，蓝光商业集团首次发布了五大商业产品线，包括以COCO·MALL为代表的社区购物中心、以“耍街”为代表的街区商业、以原创水果主题乐园为代表的文化创意乐园、以峨眉山安娜塔拉为代表的星级酒店及以昆明昆仑中心为代表的精品写字楼。

“蓝光是做商业起家的，成都东大街、西大街一条街两三百米，我们有七八个项目，非常密集的，主要做贴近大众的商业，不做什么‘大盒子’（城市综合体）这种，一开始我们商业定位街区，走差异化道路，强调后期造活、运营，在城市最核心区做街区商业是比较成功的。”张志成说，蓝光从未放弃商业地产，只是比重发生了变化，实际上现在蓝光的商业体量并不小，在全国做的商业街已近二十条。谈到蓝光商业运营，张志成说，“商业地产成功与否考验的是后期的造活能力和运营能力，商业街包括社区两三万平方米的‘小盒子’，小盒子装的不再是以前的东西，我们会把旅游的东西引入其中，让它更加亲近社区，更有吸引力、生命力。在苏州、无锡、青岛等外地的蓝光商业街，我们把四川优越的文化元素融入进去了，把成都闻名中国的休闲文化转化为业态的安排，开街后效果非常好。”

实际上，像绿地、万科、龙湖等一线龙头房企也是如此。随着商业板块发展壮大，房企需要将商业资产作相对独立的集团化运营。

“为此，蓝光商业集团组建300多人的团队，很大比例的人才是专事商业项目运营、策划经验，尤其是懂前期商业规划的人才在商业团队中占主流，商业关键在于后期运营，为此我们会选择与一些基金进行战略合作，比如此前与万科曾有过相关合作的东方藏山。”张志成介绍说，按照合作协议，东方藏山与蓝光原则上将以前者以作为基金管理人发起房地产投资基金，投资于双方共同认可的房地产项目，通过灵活采取股权或债权投资等模式，合作参与项目的开发建设、资产收购等具体事务。上述合作范围内，东方藏山计划在2015年到2016年向蓝光投资50亿元。

冲刺新三板 逐鹿现代服务业

“双11”当天，蓝光发展旗下的嘉宝集团旗下“生活家体验中心”在蓝光·御府花都项目正式落地，这是嘉宝生活家APP第一个线下体验实体店。

今年8月份，蓝光发展披露公告称，公司拟分拆旗下的嘉宝集团启动公司股份制改造并冲刺新三板挂牌，如今其已进入新三板系统在审企业名单之列。

张志成表示，嘉宝挂牌新三板计划已久，目前已完成股份制改造，此前发布的“嘉宝生活家服务体系”已经获得资本市场广泛关注，不少有意进军社区服务O2O市场的企业前来寻求合作。

今年7月5日，嘉宝集团正式发布了涵盖“物业服务O2O生态圈、社区生活服务O2O生态圈、嘉宝数据云”三大系统的“生活家服务体系”。此次恰逢“双11”借机推出“生活家体验中心”，被业界认为不仅是对社区生活服务用户体验的再升级，更是整合商家资源实现用户消费升级、平台价值最大化的体现。

上个月下旬，嘉宝集团与京东集团在京签署了战略合作协议，双方将在社区生活服务领域达成合作意向，双方将以社区O2O为核心，有意于在社区消费大数据分析、社区物流配送、社区金融、智能家居等多个领域进行长远合作。

张志成表示，“京东有线上的优势，实际上其也在全国找好的合作伙伴，而国内一些知名电商互联网企业我们有很多沟通，最终选定京东签定这个战略。京东线上的优势和我们线下优势构建并形成这种关系，未来相互依托去发展我们这块业务。”

上个月底，嘉宝集团与四川悦华置地强强联手，正式签署了“生活家联盟”战略合作协议。截至目前，嘉宝“生活家联盟”已成功吸引了悦华置地、金房物业、中能物业、广泽物业等多家成都物业企业，“生活家联盟”布局在成都初显规模。

张志成说，“我们线下做大客户基数，利用生活家这个软件系统，然后生活家联盟成员企业去使用，去步入。一 开始大家担心会不会抢我地盘，这些问题上很多物业公司一起讨论后形成共识，实际上现在这个事情往后还有深度内容。客户基数做到了，社区最后100米内容丰富了，也是未来往这个方面创新的方向。”

目前，嘉宝集团受托物业管理面积逾2200万平方米，拥有两家“国家物业管理企业一级资质”公司，在今年中国物业管理协会最新实力排名中位居第18位，品牌价值名列西部前列。

值得一提的是，嘉宝集团三大战略转变也浮出水面。具体来看，其一，它从物业资产管理向物业资产价值经营转变；其二，它从物业资产后期运营到产业链全周期经营转变；其三，它从传统物业资产经营到物业资产经营+金融的模式转变。

张志成表示，目前嘉宝集团已经形成了“社区电子商务O2O生态圈、社区生活服务O2O生态圈、生活家数据云”在内的清晰战略。嘉宝生活家APP2.0版本（含业主APP、商家APP、员工APP)也将于本月同时上线。

“这两大生态圈中，业主、商户与物业服务公司三方共生共存，依靠‘生活家数据云’对关联数据的分析结果，嘉宝能断优化所提供的服务，整个体系随之形成闭环，运营效果螺旋式上升。”张志成补充说。

从以往业绩来看，物业管理收入仅仅占嘉宝集团的营收的30%左右，除了打理主业资产外，嘉宝的核心价值已经能在非主业（社区增值服务）营收上实现。张志成表示，挂牌新三板后，传统物业服务与社区增值服务的营收比差距还将进一步拉大。“随着管理面积不断扩大，‘生活家’商业模式的延展性不断增强，社区增值服务的盈利点还将不断显现出来。”