易宪容：释放住房消费需求关键在于市场转型及价格回归

11月11日召开的国务院常务会议指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。决策层最近也提到房地产市场的去库存化，这些都意味着当前我国房地产市场的形势非常严峻。

从国家统计局11日公布的数据来看，1~10月，全国房地产开发投资同比增长2%，增速比1~9月回落0.6个百分点，尽管继续呈下降走势，但回落的速度有所收缩。其中，10月份房地产开发投资下降了2.4%。在住房销售方面，1~10月，商品房销售面积同比增长7.2%，增速比1~ 9月份回落0.3个百分点，全国房地产的库存还在大增。1~10月，房地产新开工面积下降13.9%，跌幅在短暂收窄后又有所扩大，说明房地产企业不看好未来市场，开工的热情不高。10月末，商品房待售面积达6.9亿平方米，比9月末增加2122万平方米。房地产市场的住房还在增加。

现在的问题是，一年多来，政策层面出台了许多措施，特别是银行按揭贷款利率及公积金的利率已经降到历史最低水平，但是房地产市场的销售增速却出现放缓的势头。从11日国务院常务会议来看，决策层是希望通过户籍制度改革，吸引农村居民进入中小城市，以此来消化当前房地产市场过高的库存，增加住房消费需求。

这个思路建立的基础是通过严格的住房税收政策，把住房限定为消费品。

当前住房市场的问题就是没有把住房的投资需求与消费需求进行严格的界定或区分开。这就使得中国住房市场最后肯定会成为以投资为主导的市场。在以投资为主导的市场，只要房价持续下跌，住房投资者一定会退出市场。

尽管一年多来政策不断加大支持力度，但是这些政策却会产生一种效果，即让持有一套以上住房的投资者利用优惠信贷政策及税收政策持有更多的住房。但这些住房投资需求是有限的，只要预期逆转，这些住房投资需求会立即消失。

只有把住房的投资需求和消费需求用税收政策严格限制及区分开，让住房市场转型为以消费为主导的市场，这样才能把住房的消费需求释放出来。

比如，这些年来为何中国的住房投资者个个都赚得盆满钵溢，最核心的问题就在于住房投资的税收征收不合理。房产交易税太低，不足以对投资形成导向。

以房产交易个人所得税为例，目前不少地方该税种都是按交易总额的1%征收的。而投资者获得的利润往往较高，也就是说交易收入多而税收得少，这部分税收完全可以被化解。试想，目前国内居民个人工资所得并不多，个人所得税税率都在3%以上，但是住房投资者在住房市场赚到巨额的利润却只要交少许的税。这种税收政策不仅对绝大多数人来说不公平，也是前十年住房市场遭到炒作的根本原因。

如果住房市场的税收政策合理化，严格把住房的投资与消费区分开，个人购买多少住房都没有关系。只要是住房交易赚到所得就收取较高的税，那么投资者一定会有所收敛。若是再推出房地产的物业税及住房遗产税，那么中国的房地产市场就能够转型为以消费为主导的市场。只有房地产市场实现这种转型，住房消费需求才能够释放出来。否则其他政策只能把住房的价格越推越高，房地产市场面临的问题也会越来越大。

用税收鼓励政策将住房界定为消费品之后，房地产市场才能够逐渐转型——由投资主导的市场转型消费为主导的市场。

由于住房消费者在市场的对价永远低于投资者，而且其消费都有限，所以在以住房消费者为主导的市场里，房地产的价格会逐渐地回归理性。在住房价格回归理性的过程中，住房消费需求才能够逐渐释放出来。且住房的市场价格越是向消费需求回归，住房的消费需求就释放越大。如果想推高当前房价，又想让居民增加住房消费，这是很难实现的。

（作者为中国社科院金融所研究员）