海南出台楼市转型新政：5年后住宅开工占比不高于67%

每经记者 白亚静

上周，海南省下发《关于促进房地产业转型发展的意见》，核心有两点：一是控制开发规模，调整房地产产品结构；二是形成房地产业与其他产业互动。两个着力点形成合力，目标即：鼓励发展经营性房地产，到2020年末，全省商品住宅新开工面积占商品房新开工面积的比例不高于67%。

重经营轻住宅

其实，海南省想要实现这一住宅开工占比目标并不难。今年前三季度，海南省普通住宅在商品房新开工面积的占比，已经达到70.6%。另外，住宅投资在房地产开发的比重，也从去年同期的78.9%下降到74.2%。事实上，加大产业地产、商业地产开发，已经是海南开发商正在做的事情。

海南省政府提出此次意见的意义在于，通过从上而下的规划，在土地供应以及税收等方面，维护并推动海南省现有的房地产开发格局。

目前，海南省政府的思路是，在满足岛上常住居民住房需求的基础上，鼓励发展分时度假（产权式酒店）、酒店式公寓、宾馆、酒店、写字楼、商业营业用房等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产，以此实现与旅游、文体、健康、医疗、卫生等产业相融合。

具体做法包括：在审批环节严格把控，防止变相搞房地产开发，如建设规模在10万平方米以上的产业附带房地产的新建项目，须报省发改委备案，并进行项目规划和产业政策审查；严格控制小户型商品住宅审批。

另外，海南省政府还对出租出售给高端科技企业、企业总部、企业研发中心的办公楼，给予系列优惠政策。进行十二大产业、百个特色产业小镇、六类产业园区建设，为房地产业发展提供有效需求，带动经营性房地产发展。

目前，海南省的房地产投资增速与全国趋势有所不同。从今年一季度开始，房地产开发投资增速即呈逐月加快趋势。根据海南省统计局数字，今年前三季度，海南房地产开发完成投资1227.13亿元，增长25.9%，增速同比提升6.2个百分点，位列全国首位。

其中，办公楼开发投资，而非住宅，才是支撑海南省的投资主力，前者在1~9月实现109.4%的增长。

通过政府购买去化

今年以来，虽然海南省的产业、商业等地产项目开发投资已经有了长足增长，而且住宅新开工面积也已经下降同比35.3%，但是在整体供应中，住宅仍占主导，高库存情况难言得到了根本性改善。

前三季度，海南省销售额和销售面积均有增长。然而，住宅销售的表现弱于其他项目，而且主要以外地购买为主。海南省统计局数字，前三季度，海南省累计房屋销售面积同比增长5.5%，住宅销售增长2.8%；累计房屋销售额增长4.5%，住宅销售额增长1.2%。

11月，海南三亚的多家开发商组团，带着多个项目北上京城举行推介会。当时，三亚市房地产协会秘书长刘树国表示，市场现在消化的主要是之前推出的土地，目前当地库存面积近300万平方米，去化需要一年多的时间。

7月，海南省统计局在分析当地库存情况时也表示，随着全省房地产规模不继扩大，新开工面积不断增长，而房屋销售仅处于回暖，全省的商品房销售面临去库存压力也随之增大。数据显示，1~7月，海南省商品房待售面积增长31.8%。

面对高库存，海南省提出的主要方式是，以政府购买服务的方式，从市场上购买或租赁商品住宅用作保障性住房，并纳入保障性安居工程计划管理。以及采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将符合条件的库存商品住宅改造为电商用房（办公仓储加工物流一体化）、商务居住复合式地产等，为小微企业和创业者提供质优价廉的工作生活场所。