北京拍出历史第三单价地王 每平米楼面价高出周边房价近2万元

每经记者 王杰

“最近地王太多，我觉得在北京买不起房了。”IT工作者小潘告诉《每日经济新闻》记者。

就在11月12日，北京土地市场再次持续之前的火热。经过84轮激烈竞拍，保利首开联合体以33亿、配建3.6万平米自住房的代价拿下朝阳常营地块，楼面价6.6万/㎡，该地块是继樊家村和农展馆地块之后的北京历史第三单价地王。

潜在豪宅供应近5000套

据悉，包括北京城建、首创、远洋、首开保利、旭辉永同金地、国瑞地产、中铁建等7家在内的房企以及联合体参加了此次竞拍。

首创首先举牌22.77亿拉开了紧张激烈的序幕，经过短暂的22轮交锋，首创再次举牌33亿，价格触顶，开始竞配限价房面积环节。最后经过84轮的竞争，保利首开报出3.6万平米的自住房面积，取得了最后的胜利，拿下了常营地块。

据亚豪机构测算，剩余纯商品住宅的实际楼面价为66000元/平方米，这是今年第10块实际楼面价5万+的地块，也是第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

常营在哪里？是否也像丰台一样“疯了”？

与今年5万+地块扎堆出现不同，朝阳区常营乡地块相对孤立，该区域上一次出让土地还是在2011年，即管庄北二里住宅及公建用地，由曾经开发了太阳公元的信远置业竞得，开发了长楹公元，还剩余少量房源，目前住宅成交均价在42000元/平方米左右。

另外，亚豪机构市场总监郭毅说，该地块以西2公里处，东五环内还有首开熙悦尚郡项目正在销售，目前报价在48500元/平方米。

换句话说，该地块的楼面价比周边在售楼盘的价格，每平米高出近两万元。这人不少人吸了口冷气。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》采访时表示，三四线城市供应过剩，房企回归一线城市成共识。一线城市的需求很大，可以保证去化量，但不一定保证有利润。

“房子不愁卖，但不一定卖得出价格与利润。”

郭毅表示，近两年地王频出，导致北京顶豪云集，近5000套的潜在供应，与每年最高200套的去化速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，北京的顶豪市场已经形成了堰塞湖，市场风险在不断累积。

北京房价地价差在下降

房价地价差是衡量开发企业利润的一个重要指标。房价地价差数值越大，企业利润越大。反之亦然。

新城控股提供的数据显示，北京市2010年的房价地价差为10648元/平方米，而北京市2015年的房价地价差为6533元/平方米。

欧阳捷说，从土地建设成房屋，中间还包括几大成本。其中包括建安成本、企业的三项费用（管理、营销、财务费用），还有各项税收（企业所得税、营业税、契税、城市建设维护税、土地增值税等）。

欧阳捷说，企业拿地最快开盘只需6个月，有时当年拿地，或来年售房。用当年房价地价差衡量企业利润有些小误差，但不大。

即便北京被房企视为“香饽饽”。但并不意味着在京拿地稳赚不赔。

2009年，大龙地产以50.5亿元夺下顺义区沙峪镇天竺开发区22号地,荣膺当年“双料地王”的称号。因无力支付费用被国土局收回，并缴纳2亿元保证金。中国兵器装备集团曾在2010年3月获取蓟门桥“地王”，但一年之后便转让给保利地产。

地王的频现，让北京的住宅市场被迫“高端化”。值得注意的是，虽然新建商品房高端化，但二手房成交价格远低于新房。中原地产的统计数据显示，2015年截止日前，北京二手房成交达到了162583套，预计全年在19万套左右，新建商品房住宅则只有5万套左右，但需要主要的是，从10月开始，二手房成交也出现了平稳冲高乏力的现象。

郭毅认为，特别是高价拿地的房企大多是财大气粗的国企、央企和上市公司，这类房企在严格的销售额、回款额等指标要求下，必须要确保一定的销售速度。顶豪市场有限的需求、极速扩张的供给、房企严格的销售速度的要求，这三个矛盾点难以调和之下，必然会造成惨烈厮杀。