深圳单盘日销60亿背后：房价撑得住？房钱从哪来？

（本文原载于邦地产微信公众号real-estate-circle）

上周末，深圳某超级大盘一日售罄，卖了60亿，这可比老大万科在深圳2014全年销售额（98亿）就少一点啊~整个10月深圳楼市也“止跌上行”，但成交均价连涨5个月后首次下跌。

大家问得最多的就是：敏感时期，为什么要快速低价推货？

有深圳地产老兵说：市场有天量成交做支撑，后续必出天价。

中指院深圳分院研究总监程玉称说：最主要是4.3万/平的价格低于大多数购买者4.5万/平。

有小鲜肉调查说：开发商已将股权质押，资金有缺口，这时的楼盘让利万人疯房，就跟5000点上的A股一样。（要知道，股市里的高位放量下挫，就意味着庄家出货股价转弱。）

深圳楼市总是一副波涛汹涌的模样，其实楼市问题不复杂，核心逻辑是“（供应端）货+服务=钱+信用（需求端）”【源自著名对冲基金管理人Ray Dalio的“经济周期的驱动力是需求变化”观点】。

所以，要想知道深圳的房价是否撑得住？买房的钱从哪来？看懂如何投资深圳楼市？你需要知道三点：

人多不会让房价高

中国最近十年中，房屋的本质不是商品，而是金融资产。马太效应，使得有房者更有意愿和能力买房。

所以当专家说“深圳楼市多么有潜力，深圳的住房自有率仅30%，还有很多人没上车...”这些话时，请看看你不是看到谁睡在大马路上了。

房产作为资产增值的“金融类住宅”是短缺的，但作为居住使用的“商品类住宅”是不短缺的！对于持有深圳房产者不只1套房（户均至少3.3套房）的人而言，房屋是资产配置的形式之一，所以一套是不够的，钱多会继续买，而他们才是深圳房价上涨的主要动力。

所以，不要再拿人口流入量来讲深圳楼市。2014年9月以前，人口流入大趋势改变了吗？城镇化中止了吗？既然都没有，在去年930双降之前，深圳楼市为什么量价齐跌？既然没有，那为什么2010年全国户均已达1.02套房，2013年还出现11.57亿平方米的住宅成交峰值？

我们再来看看深圳的人口实际购买力。

从《深圳市2015年人力资源市场工资指导价位》可见，2015年工资指导价位的高位数、中位数、低位数及平均数分别为：24024元/月、3764元/月、2203元/月和4711元/月。官方解释，中位数与低位数较接近的原因是：在深圳劳动力市场中，生产、服务的一线员工占比重较大，他们的工资整体水平比其他行业低。

所以你看看，深圳创客的确可以动辄坐拥百万融资，购买力惊人，不过一起繁荣着的，还有同属第三产业里的餐馆、酒店等各种服务行业，那里可充斥着无数新来的打工仔，他们又有多少购买力呢？

我们就用“中位数”的概念来说吧~深圳住宅中位数是多少？中原地产推出一项服务说“300万置业深圳有路数”，可以看出这也是深圳市场的主流房源，300万上下，首付3成，本金需要90万。

但在近5年的新增人口里，什么样的人能一次性支付90万？初入社会者凭借父辈积蓄，有技术有梦想者期冀股权变现。

回到如何看懂深圳楼市的问题，先看清人口结构吧。另外要承认，深圳楼市投资客占比高，早是公开秘密。“限购抑制投机”只是冠冕堂皇，深圳楼市价量依然与炒房者息息相关。

房子其实并不缺

投资深圳楼市，如果考虑长期收益，那么在产业转型成功、人口向一线城市集中等因素下，深圳的确能让人越看越能坚定。

但如果只是拿买房作为短期投机行为，那就存在一定风险。首先说到深圳的楼市供需指标，看多了真是“乱花迷人眼”。

在深圳，当市场供应过大、存在去化压力时，往往也许是最好的买房机会。

看深圳楼市，就像看一场3D电影：回放至2014年7月，市场大量新盘供应，库存高企，购房者却不愿入场，中介频现关店潮。

后来的暴涨，给了持币未买者一记耳光。当时，无疑是近几年最佳买房时机。

再看2014年底，虽然已回暖，然而去化时间仍有13.8个月。而且2015年超过千万平方米的供应，更加大了库存问题，不少专家担心开发商去化压力，认为房价有可能出现微跌。

谁曾想，短短数月后，市场就爆发了房源不足的恐慌，多个新盘上演万人抢房。今年8月底，去化周期仅5.6个月。

当然，“库存高企时好买房”也只是“也许”，因为供需和房价之间，只存在相关性，并非因果关系。较高的库存，只能为购房者提供一个有利议价空间，并不能指导购买；相反，在市场较低的库存时，购房者处于不利之境。

主要问题是钱太多

想买房，关键还要看货币和信贷政策。

最近，吴晓波就提出一个有趣的观点——拥抱泡沫。他说，“现在李总理只有一条办法，信贷政策。把各位口袋里的钱全部逼出来，逼到哪里去呢?中国有两个非常大的泡沫市场，一个叫资本市场，一个叫不动产市场。当所有的钱都跑到马路上以后，朝野对赌。一个赌政府在实体经济转型完成前，不敢让泡沫破灭。政府赌各位当你们用100万买股票，变成200万的时候，你一定不敢拿200万再去炒股。你会拿120万炒股，还有80万买房子、吃小龙虾、去旅游。当你干这些事情的时候，实体经济就复苏了。”

其实多位宏观经济学家已经预告，未来几年中国将进入通货紧缩。若说“通货膨胀”是过去几年全国房价上涨的最大推手，那么当步入“通货紧缩”，老百姓不再愿意花钱消费，相应的，房价很难有增幅。

面对这种预期，全球各地的中央政府都会上马扩张性的货币政策。简单说，要么多印钞票，要么降低信贷成本，尽一切可能刺激消费。

这意味着，在某一段时间内，全国层面的购买力又将增多，大家觉得这些多出来的购买力会流向哪里呢？股市波澜壮阔，中产阶层参与意愿大减。楼市稳赚不赔，一线城市尤其像深圳，又生活在所有媒体的高预期里。流向哪儿，智者见智罢。总之，流向哪里，推高哪里价格。