楼市已不正常：三四线陷入泥潭 一线火得不得了

三四线城市楼市陷入泥潭，而一线城市却火热得不得了，楼市已经不正常了。

市场总是难以捉摸，楼市尤其如此。2013年，孙宏斌以每平米7.3万元拿下农展馆地块，创造北京史上最贵地王时，当时很多人都认为这块地会“砸在手里”。但今年10月以来正在上演的京城“地王潮”完全颠覆了认识，葛洲坝10月20日拿下北京丰台花乡樊家村地块，其7.5万元的楼面价轻松刷新了纪录，让趴了仅两年的孙宏斌成功“解套”。

近期，孙宏斌的项目以“北京一号院”的奢华姿态面世，并以19.5万元的均价创造了单价新纪录，开盘日即销6套，净收6亿以上。这是今年一线城市“豪宅元年”的一个缩影，今年前三季度，一线城市均价超过6万元的豪宅累计成交同比增长326%。看来，2012~2013年乍舌的一波“地王潮”中，若像孙宏斌一样胆大的开发商，现在都赚得盆满钵满了。

“任性”的购买力击溃了所有的谨慎者，一线城市的需求，你如何高估都不为过啊！亚豪机构指出，未来北京单价6万元以上的豪宅区域将扩展至六环内，意味着北京已“全城豪宅化”了；上海深圳也不甘落后，前10个月上海一手豪宅成交翻了2.9倍，甚至出现豪宅“日光”的神话；深圳近两年出让的住宅用地，不是地王就是“准地王”，与高成本的“旧改”项目一起，让深圳房价也毫无悬念地跨入了6万元队列。

开发商眼里，一线城市俨然已成“安全岛”。流动性宽松、楼市火爆、融资打开(发债利率降至3%~4%)，开发商可谓“弹药”充足。更甚者，一线城市供地完成率多年来没有超过50%，保障房“硬指标”又挤压商品房用地，供求“剪刀差”扩大，而开发商手里的储备早已用尽，地市和房市长期看好就不奇怪了。综合目前楼市形势、金融经济形势，“抢食”一线城市土地，无论是防御性投资、增厚短期资产，还是美化资产负债表，或是杠杆融资，都是不错的选择。

2015年底掀起的“地王潮”，汹涌之势远甚过往。中原地产数据显示，今年以来，北京有39宗地块楼面价超过3万元，未来每平方米15万元左右的项目将有11个、10万以上的将有21宗，叠加老项目，未来北京“10万+”项目将有50个。更为夸张的是，“抢地”之势已经蔓延到了其他重点城市，10月下旬以来，北京、南京、杭州、温州、佛山等5个城市在不到10天的时间，居然诞生了6个地王。

抢地的结果，就是不断缔造更上一层楼的“三高”地王(高溢价、高总价、高单价)。但即便抱团“取暖”、挖空心思树立产品的独特性、宣传珍品价值，需求也会高处不胜寒啊！当轮番举牌时的“激情”降温后，大家才发现，这可能是一场“危险的游戏”，“10万+”的房子要卖给谁呢？都能像孙宏斌一样趴着等待“解套”吗？

京沪深等大城市，每一宗地都要配建保障房，倒逼商品房价格不断创新高，城市“中坚力量”(户籍人口、公务人员和高端人才)的住房问题不再发愁了，最后让投资者和外地有钱人去“血拼”吧。需求看似很旺盛，但那是6万元以上豪宅还很稀缺、少数高净值人群还能消化。当“逢拍地、必地王”，全城豪宅化、普宅豪宅化时，哪有那么多“接盘侠”。亚豪机构计算，未来北京市场顶豪(10万+)供应规模在4000~5000套，供求比大概是20：1。

于是，有开发商玩不下去了。据悉，碧桂园要爽约丰台地块，龙湖也闹起了“退地”。暂不论真假，但趴着也可能“解套”不了。对央企来说，“经济账”是一方面，资金无虞的情况下，拿高价地间接地贯彻了“稳增长”、实现了保值增值的使命，但民企要算“经济账”。因此，碧桂园和龙湖退地非空穴来风。刺激政策不断，但三四线城市楼市却陷入泥潭，始终不能自拔，而一线城市却火热得不得了，楼市已经不正常了。

　　(作者系深圳房地产研究中心分析师)