地王的游戏与赌局

每当一轮楼市回暖至某个阶段，必定出现地王潮。比如，2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。今年8月以来，历史规律再现。

近几个月来，地王潮主要表现为北京风头强劲，一块接一块拍出高价地。另外，上海也算热闹。就京沪而言，今年以来，上海房价涨幅明显大于北京，但上海地市热度则低于北京。一方面，今年北京土地出让多于上海，优质宅地也更多，地市热闹非凡。另一方面，北京房价水平总体高于上海，房价高，开发企业自然敢于更高价抢地。

8月底至9月上旬10天时间，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，187亿元抢得4块宅地。朝阳区孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关。10月20日，丰台区樊家村甚至拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块。

值得关注的是，北京滚烫的地市与全国形成鲜明对比。就全国来看，今年前9个月，开发商购地面积同比下跌约34%，处于近十几年来最低迷的时点。当然，地市变化滞后于楼市，其实2009年下半年楼市已回暖，正如当前。不过，2009年楼市回暖是全国普涨，而当前只是一线和部分二线城市在唱戏。

即便是今年以来楼市偏热的大都市，地方政府供地节奏依旧偏慢。开发商急于回归一线城市，供地又偏慢（也没办法，国有建设用地稀缺），所以今年以来一线城市的宅地溢价率基本都在50%左右。

众所周知，一线城市土地稀缺，而北京在住宅用地不足的情况下，近几年大大增加了保障房、自住房等非市场化住宅的供地比重，导致几乎每块宅地都被开发商抢，在楼市回暖阶段比如当前，就更是如此。这也就逼着开发商高价拿地，而高价地自然会催生高价房。

问题是，高价地一定能转化成高价房吗？或者说，开发商一定能从高价地中赚到合理利润吗？这倒不见得！

只见新人笑，哪闻旧人哭。新地王风光无限，但我们再看看老地王是否都能解套呢？

北京地王市场，流行着“等解套”的游戏。比如，2013年7月，中粮地产以楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，成为当时的新地王。2015年9月，保利首开楼面价5.4万元/平方米成为新地王，中粮因此解套。现在回头看，在楼市低迷之际，中粮地王开发的房子，如果硬要开盘，基本上没办法赚钱；如果2015年市场依然没能回暖，那么也就不会有保利首开的新地王，中粮地王仍没法解套。

业内人和拿地王的开发商都清楚，这是一场含有赌博性质的游戏。若拿地后一年半左右（可转变成房子预售）房价继续上涨，则很快见效，顺利赌赢。若房价停涨或下跌，则不如意，但也不一定会输。如果一年半之后房价重新上涨，则仍有机会赚钱，如上述中粮地王。

如果拿地后房价降温超过两年甚至三四年，则情况就如同2011年后的多数三四线城市，对多数房企而言就是赌输了。

过去几年且不说三四线城市的中小房企，单论大城市、大开发商，也有颇多失败案例。比如，2007年9月，上海楼市非常繁荣，地市火爆。一家民企上海志成，以250%的高溢价率，战胜绿地、华润等，获得普陀长风生态商务区地王项目。但2008年楼市快速降温，6月上海志成以损失1亿多元为代价，退掉了这一地王项目。 再如，2010年10月，雅戈尔以总价24亿元，在杭州抢得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元（地价的20%）解除合同。

商业活动中收益与风险对等。房企购地原本就存在风险。然而，即便拿地之后楼市低迷超过两年，对国企和央企来说，却仍不一定输。因为他们财大气粗、融资成本低，与地方政府谈判能力强（事后争取调整地块规划，甚至退地）。

这么一分析，大家也就明白为何当前北京地王总被央企抢去。即便是民企参与，也多与国企或央企合作。但是，这样的制度现状与竞争格局合理吗？能持久吗？

未来几年北京售价“10万元+”的顶级豪宅供应量很可能将达到50个左右的项目。在反腐突进、经济下行的背景之下，北京果真有如此多的富豪吗？上海过去几年的市场情况是，10万元级的小区去化相当慢。

另外，今年市场繁荣，现在疯狂购地，一年至一年半年后，北京房价还能继续上涨吗？我看有点悬！

（作者为上海易居房地产研究院副院长）