高库存城市：壮士断腕不容易

“重返一线城市”，“不能再去三、四线城市建房了。”这些已经不是业内专家在论坛上的观点，而是大部分有实力房企正在做的事情。目前，那些库存高企、人口大面积流出的城市，最让开发商头疼。

不过，前期投资摆在那里，即使房企想要壮士断腕，从不赚钱的城市中抽身，真能一走了之吗？

远离易，退出难

部分一线城市房价暴涨，仍没有拉回房企整体增加投资的意愿：全国房地产开发投资增速已连续19个月下滑，创2009年3月以来最低增速水平。中指院数据显示，1～9月，房地产开发投资累计完成额70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1～8月回落0.9个百分点，比去年同期下降9.9个百分点。9月，房地产开发投资累计完成9472亿元，同比下降3.1%，降幅较上月扩大2.0个百分点。

拉低增速的主要原因，是房企开始远离部分高库存的三、四线城市。中指院报告曾指出，三、四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平，今年1～8月，三、四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%，远低于全国3.5%的平均增速。

将目光放至具体城市，分化尤为明显。今年前三季度，山东枣庄房地产开发投资同比下降13.7%。同期，北京同比上涨10.4%，深圳上涨29.4%。

不进去暂时可以做到，但是，在前几年一窝蜂涌向三、四线城市后，现在又想迅速抽身，房企能做到吗？

此前，《每日经济新闻》曾报道，某房企宁可在安徽芜湖市损失1.3亿元定金，也要放弃6.6亿元的商业住宅地块。该房企割肉止损的背景是，2014年，芜湖市人口自然增长率为5%，高于常住人口0.58%的增速，人口呈现流失状态，而且商业综合体存库量大。

不过，这次退出并不彻底，上述房企保留了部分地块，并在和当地政府联合举办的发布会上表示，未来将根据江北产业集中区的发展现状，降低地产投入，发力产业布局。

借新型城镇化转型

针对高库存，目前政策层面多是从交易层面入手。一方面，把控供应源头——土地。3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合发出通知：对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；另一方面，增强需求端购买力，比如降息、降准、降低首付。

在一定程度上，这些政策解决了房企去化问题。不过，高库存始终是一个绕不过去的槛儿。以中山市为例，去年底库存曾高达7万套，今年3月～7月，在深中通道的规划下，受益于深圳楼市火爆以致需求外溢的情况，中山楼市销售大热，库存量一度降至6万多套，房价上涨迅速。然而，在深圳楼市渐冷之后，中山楼市也难言乐观，部分楼盘开始变相降价，并打出首付1成的促销手段。

而且，对于扎根三、四线的房企而言，仅考虑去化还远远不够。当供不应求变成供大于求，明年还有营收任务，今年要不要打桩生产？

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称，对于身陷三、四线高库存城市的房企而言，新型城镇化是机会之一，必须借此机会转型。他认为，虽然此前很多地方上马的新型城镇化效果不明显，导致有房企对此失去信心，但是此次十八届五中全会再提该议案，要把握该机会的关键是“人”。

在宋丁看来，房企需要进行复合型开发，比如进行商业、产业、文化旅游等项目，解决市民养老、教育、公共服务需求，这样才能聚集人口，盘活楼盘。

据《每日经济新闻》记者了解，目前政策层面已经开始支持转换未开发房地产用地的用途，将之用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。其根本目的也在于促进其他产业投资，通过产业重新聚集人口。

特色小镇或是方向之一。以浙江台州为例，目前台州市已确定9个特色小镇培育名单，在产业选择上，从旅游、健康，到高端装备制造业不等。

不过，宋丁表示，让房企做城市服务商打造特色小镇，难度很大，必须有一整套政策支持。