万科拿地策略突变 单月狂揽20宗 高层感慨北京地太贵

相比于销售业绩，万科今年以来的拿地金额比例并不高，策略可谓相对谨慎，不过来到年底，万科在土地市场却突然改变了风格。自10月9日发布9月份销售简报后，不到30天的时间里，万科便狂揽19宗商住用地以及一宗物流用地。要知道今年前9个月，万科一共才拿了50宗地块。

值得注意的是，这20多天内，万科不但在拿地数量上较以往翻番，土地的含金量也是颇高。其拿地的城市不但涵盖北京、上海、深圳这样的一线城市，在重点二线城市杭州更是一口气连拿6宗地块，此外在南京、大连、济南、沈阳、唐山等重点城市也是有所斩获。

同时，公司连续第6个月销售达到200亿元。截至10月末，万科的销售额也突破了2000亿元。

加速拿地

据《证券日报》记者统计，这19宗地块，建筑面积305.7万平方米，对应拿地金额134.47亿元，占10月份销售额的56.86%，也相当于万科年内一个季度的拿地总金额。而万科三季报显示，截至9月底，年内万科累计仅新增50个项目。

券商的研报称，万科10月份的拿地支出是9月份土地投资额18亿元的约7.5倍，10月单月拿地金额占今年累计权益拿地金额（约430亿元）的31%，拿地款占销售额比例也恢复到21%（前三季度该比例为16.6%），显示公司拿地开始提速。另一方面，公司拿地的区域选择也主要集中在重点一、二线城市，目前万科在十大城市（一线城市+重点二线城市）的拿地金额已占总拿地金额的54%。“随着各主要城市去化周期逐步走低，我们认为开发商拿地积极性在4季度将维持较高水平”。有行业分析师表示。

实际上，在不久前，万科总裁郁亮还表示，“白银时代，房价单边上涨的时代结束，土地拿的多并不一定是财富。公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求，未来将继续坚持审慎的投资策略，保持良好的投资质量”。

对于万科近期拿地数量突增的原因，万科董秘谭华杰对媒体表示，并不是万科的拿地标准出现了变化。他指出，万科拿地确实仍是比较谨慎的，主要考虑当地的土地价格与房价之间的相对关系是否合理。如果两者之间关系合理，公司便会进行相应拿地。他举例称，万科单月在杭州拿下6宗商住地块，主要考虑到杭州是重点二线城市，房价与土地价格的相对关系合理。

但业内人士认为，万科突然加大拿地力度，更多的还是看好后市，尤其是一、二线城市的市场，这从其拿地区域的选择上也可以看出。同时，万科三季度发行的50亿元公司债，利率仅为3.5%，创下业内新低，也让万科手中的现金更为充足。

谭华杰则强调，虽然一线城市楼市回暖快，但房价与土地价格之间的关系相对没那么合理，万科就会显得很谨慎。“北京四五环地价卖到5万，面粉贵过面包。万科不是不想在北京拿地，但出价比不过其它企业”。谭华杰表示。

不过，《证券日报》记者注意到，虽然其高层感慨了北京的高地价，但万科仍在近期获取了北京的一宗土地（延庆沈家营项目）。该项目位于北京市延庆县，净用地面积约16.6万平方米，容积率1.4，计容积率建筑面积约23.3万平方米。万科拥有该项目20%权益，须支付地价款约1.4亿元。

此外，万科还新增物流地产项目1个，即杭州大江东香精厂项目。该项目位于杭州市大江东产业集聚区纬八路，项目净用地面积约10万平方米，容积率1.02，计容积率建筑面积约10.2万平方米，万科拥有该项目50%权益，须支付地价款约0.41亿元。

而作为万科重点开展的新业务，万科在三季报中表示，继上半年成立万科物流地产发展有限公司后，万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目。万科方面还称，相比于住宅地产，物流地产更注重形成网络布局。因此可以看到，万科拿物流用地基本会在不同的城市开展，也是为了形成物流网络。

销售突破2000亿元

关注万科拿地量大增的同时，其年内销售额也在10月份突破了2000亿元。在恒大于业内第一个完成全年销售目标后，万科则顺利成为年内首家销售额突破2000亿元的房企。

11月4日，万科发布了其10月份销售简报，当月公司实现销售面积187.4万平方米，同比下降1.68%，环比增长1.74%；销售金额236.5亿元，同比增长7.06%，环比下降3.15%。截至10月，万科累计实现销售面积1627.3万平方米，同比增长11.89%；销售金额2041.2亿元，同比增长19.27%。而去年全年万科共实现销售金额2151.3亿元，在还剩2个月的情况下，超过去年的数据已成定局。

据了解，自今年5月份起，万科已是连续第6个月销售达到200亿元。多数券商均预计，万科今年的销售额可达2500亿元，因此其前10个月的销售额已完成全年销售目标预测的81.6%。中金的研报称，考虑到去年11月份基数较低（销售额189.6亿元），其预计万科今年11月份销售额增速有望回到15%以上。

长江证券最新的研报也称，万科四季度将迎来竣工高峰，全年竣工总量有望超出年初计划，因此四季度的结算量有望进一步提高，预计全年业绩增速可达10%左右。