上海闸北和静安合并 或再造一个城市商业中心

（本文原载于邦地产微信公众号real-estate-circle）

最近，闸北和静安终于宣布正式“在一起”了！

这个曾经被静安区政府称为“开发商炒作”的事，如今成了“板上钉钉”，充满异国情调的静安，一个小资与奢华兼备的核心商业区，和闸北，这个孕育了杜月笙、许文强等上海滩风雨人物的“老上海”，将融合成怎样的上海新风味？

原静安区，高端商务商业资源汇聚，是上海最成熟的CBD之一，但其后续发展一定程度上受限于土地资源的减少；而闸北坐拥有大量的市中心土地资源，近年来优质地块频出，后发优势明显且具备同样深厚的文化历史底蕴。

但随即又一个问题来了：静安+苏州河，能再造一个城市中心吗？

对以前的“下只角”说不！

众所周知，两区合并是土地、财政、商务等城区发展重要资源的互补双赢，将推进区内各类资源的优化配置，加速旧城区改造复兴，对房地产市场以及区域整体经济的发展都会产生积极的影响。

就其中的商业物业而言，上海虽然面临一定的“过剩危机”，但过剩的并非总量，而是布局结构造成的不平衡过剩：有些商业的布局领先于人口和产业的迁移，导致商场物业建成后人气不足，再加上同质化严重，商场无法形成自身吸引力。

换句话说，人口是商业中心形成的重要条件。

数据显示，合并后的大静安总面积为36.85平方公里，而常住户籍人口为109.71万人，相当于上海全市0.6%的土地上，生活着占全市总数4.5%的人口。每平方公里的人口密度达到2.98万人。看来在人口数量上，大静安确实不存在问题。当然我们所说的人口因素不仅指人口数量和密度，更重要的是人口质量和购买力因素。

在上海人头脑里，之所以觉得静安区是“白富美”，闸北区是“屌丝”，很大的原因就是解放前静安为洋人的租界，莺歌燕语，歌舞升平，是上海人眼中的“上只角”；而闸北为华界，多为工业和工人聚集区，棚户区集中，人口密集，三教九流，鱼龙混杂，故而被称为“下只角”。

但是！邓爷爷不是教导我们嘛，要以发展的眼光看待世界。随着时代发展，今天的闸北早就今非昔比。不少业内人士都在说，今天的闸北怎么说，最差也算得上“张江男”的水准，未来的潜力就更不好说了。

为什么这么说呢？虽然对于原闸北区域常住人口的收入、年龄结构、教育背景这些数据我们不得而知，但是从另外一些方面也可以倒推出这个区域的购买力。

比如说，房价就是一个很好的衡量标准，它一定程度代表了居住在这个区域内的人的家庭收入水平，同时社区等级也是人群圈层的重要方式之一。

可以看到，近两年闸北已经是上海诞生“地王”最多的区域之一，今年10月闸北的商品房成交均价已经超过6万元/平方米，同比涨幅高达38.5%，稳坐沪上各区的头把交椅。大宁板块在大宁金茂府、上置·绿洲雅宾利花园等中高端项目的带动下已经形成了高端社区的居住氛围，“第五代国际社区”成型指日可待。

商机汇聚的新中心会在哪儿？

自从韩正书记讲了“要调控上海住宅供应结构”之后，业界就纷纷猜测，以后外环和郊环区域会成为“调结构”的焦点区域。

因为随着上海市区内新增土地供应量的减少，土地价格居高不下，让开发商拿着那么贵的地去做刚需小户型开发确实不近人情。而中环内的地块基本已出让殆尽。

目前来看，中环与外环之间的区域才是最具潜力的价值洼地所在，未来势必会成为开发企业争夺的焦点。

对照地图也不难发现，闸北区的不夜城、大宁以北等大片区域，就正好位于中环与外环之间。在两区合并之后，随着产业布局整体规划出炉，这一区域为将会为在大区内承担重要的人口引导和迁移作用。

而且今年底，随着地铁12号线和13号线的贯通，将会在南京西路站与地铁2号线汇合，此后苏州河以北和原静安的南京西路商务区，将会因为这两条地铁线而无缝衔接起来。这将为静安为闸北导入资源创造更便捷的条件，大区内的整合度将明显提升。

从现有的商业布局上也不难发现，很多具有前瞻眼光的企业早已瞄准了苏州河以北。比如久光百货、嘉里中心就都有意进驻这一区域。

世邦魏理仕也指出，两区合并后，由城市规划和产业布局优化所创造的“并区红利”，有望在两区交界区域得到更集中的释放。

静安与闸北两区以苏州河为界，也是静安筹划多年的“苏州河滨河现代服务业集聚区”和闸北重金打造的“苏河湾”的接壤所在。两个区块隔河相望，均定位于发展现代服务业为主的高端商务商业区。

目前区域内已经汇集了环智国际大厦、恒汇大厦、宝矿洲际中心、南丰宝矿广场、企业中心、大悦城、宝格丽酒店、世纪盛荟广场和静安博华中心等一批建成和在建优质项目，商务商业氛围已初步形成。静安闸北合并将促进这两个区块的功能对接和优化，而由此形成的“跨苏州河商务区”也将成为“新静安区”下一阶段发展的重心之一。

年底开通运营的地铁12号线二期和13号线二期将“跨苏州河商务区”与南京西路板块直接勾连，显著提升的通达性无疑将使优质商务商业资源向该区域的导入提速，而静安闸北两区的合并也为此提供了最大的行政合力。

在可预见的将来，“跨苏州河商务区”将成为承接中央商务区尤其是南京西路高地资源和功能溢出的最佳拓展区域之一。当然，旧区动迁和土地储备的进程仍是区域得以顺利转型发展的重要前提。

除了苏州河两岸，中原地产上海研究咨询部总监宋会雍告诉邦爷，目前原闸北发展较快的不夜城和火车站板块也将迎来一次商业的升级。因为从地图上看，这两个板块刚好位于大静安的地理版图的中心，是发展区域中心商圈的有利位置，再加上这一区域原有的商业基础已经较为成熟和完善，所以完全没必要另辟地块再造一个中心，更大的可能是在原有基础上进行范围的扩大和产能的优化升级。

在第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善看来，在火车站北广场地块未来建成之后，将成为闸北高端写字楼的重要补充。在未来两三年，整个闸北区域在推进规划建设的过程中，将逐渐转型，商圈能级提升，整体市场需求趋旺。