上海欢乐谷万圣节游客超30万 带动迪士尼潜力被看好

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

“别挤了！”这是上周六邦爷在佘山欢乐谷听到最多的一个词。仅仅一个万圣节，出入一次欢乐谷就让邦爷有上刀山下火海的感觉，每每回想就要感叹：终于活着回来了！

故事回放...

其实当天邦爷坐地铁到佘山站时，就已经预感不对，因为邦爷是被人流挤着出来的。到了上短驳车的地方，更被告知要排队半小时以上。最后邦爷决定徒步前往，但一眼望去居然也是人流车流如线...好不容易到了园区门口，那场景更是mountain people mountain sea，光入园就得排一个多小时！！好不容易进园了，但又被告知基本上每个项目都要等超2小时，万圣节主题的项目甚至要等4小时以上。

惊魂未定，邦爷回来翻阅了一下统计数据。10月31日，欢乐谷的人数居然突破了20万，一名内部人士更告诉邦爷，当晚游客接待人数超过了30万。要知道欢乐谷占地才65万平方米啊！

而且据邦爷目测，游客多以学生为主。这是什么概念？要知道上海一年的高校毕业人数也就十六七万（研究生、本科生），也就是说，差不多全上海两个年级的大学生全来了！

邦爷这么“声嘶力竭”地描述被挤瘫的欢乐谷，并不是为了说明它有多火，而是想告诉大家，几十公里以外的浦东南汇和川沙，有一大群“屌丝”正为了能“逆袭”而兴奋鼓掌呢！事情的这样的...

国际大牌也有烦恼

看到现在欢乐谷被挤瘫的“幸福表情”，很多人可能会对即将开园的迪士尼乐园十分期待。

2009年上海迪士尼度假区宣布在浦东落地，投资44亿美元，占地1000英亩，将在2016年开放，这标志着世界上最大的主题公园对中国的信心。

但说到迪士尼板块的物业价值，却备受很多砖家质疑。

一方面，有砖家说，不就是个迪斯尼乐园嘛，去个一两次就没有人玩了，那里房子以后不会值钱，对板块的高预期俨然就是一场炒作。

的确，经历着换血和洗牌的中国主题乐园，在过去一两年出现了很多闭门歇业、破产跑路的事件。

另一个让它备受质疑的原因就是，该板块附近的楼盘价格，这么多年都没怎么涨。

拿川沙的鼎鑫名流苑来说，2010年迪斯尼宣布落户上海时，其售价就在22000—24000元／平，但现在楼盘二手房价格也就26000元／平，5年才涨2000多元/平。迪斯尼乐园落户第二天，以14000元／平楼板价拿地的象屿鼎城，现在二手房价格也就34000元／平。看看同期的上海其他板块，很多住宅价格都已经涨了将近一倍。

所以很多专家认为，迪士尼板块的升值空间，已经被“乐园效应”提前透支了。

“迪士尼”其实不用担心

但从欢乐谷被挤爆的现象，邦爷想说的是，欢乐谷今天的场景，预示着上海迪斯尼乐园的明天。同时，有“上海市级商业中心”黄袍加身，当迪斯尼乐园成为上海中心之一的那个时候，周边的物业主们都将收获实利。

为什么这样说？首先，中国主题乐园的前景其实一直是在增长的。

国际游乐园及景点协会统计数据显示，2013年中国主题乐园的接待量已经达到1.8亿人次，同比增长6%，到2025年，中国主题乐园的接待量将达到3.2亿人次，超过美国市场，市场发展空间巨大。

看看拥有系列欢乐谷主题公园的深圳华侨城就知道，成熟和具备足够吸引力的项目依然能吸引每年2600万的游客。

再来具体看看上海迪士尼乐园。

上海迪士尼乐园背后的公司——迪士尼，以动漫制作为先导，通过并购等方式获得网络媒体的传播渠道，以特许经营等方式在全球开发主题公园和相关衍生品，其已拓展出纵向产业链，且以主题公园为中心，横向整合着房地产、邮轮、旅游等业务。实力足够强大。

上海迪士尼乐园背后的规划——《上海市商业网点布局规划(2014－2020)》已将迪士尼纳入市级商圈新版图，并成为15个市级商业中心之一。

要知道，市级商业中心是从“城市总体规划”出发，确定的市级公共活动中心和综合性商业街区，硬件要求不低：

商业设施集聚在不少于25公顷的空间范围，规划商业设施建筑面积不低于50万平方米，商务建筑面积不低于150万平方米；大型商业网点集聚度高，百货店和购物中心等大型商业业态的建筑面积占全部建筑面积的40％以上；服务人口为50万人以上，日客流量达到20万至30万人次左右；交通、市政等基础设施配套完善，公共交通网络便捷。

可以预想，以上海迪士尼乐园为代表的上海主题游乐园，“钱景”其实真不差。年底，乐园这么一开，估计房子的升值空间又打开了。