杭州接连出现“地王” 楼市库存压顶区域分化格局明显

◎每经记者  沈溦  

有一线城市房价水平的杭州商品房成交量再破万套。据统计，刚刚过去的10月份，杭州楼市共成交商品房11842套，迎来具有历史性的“七连万”。而前10个月的总成交量已超过去年全年，创下5年来最高年度成交套数记录。

伴随着楼市的火热，土地市场也异常火爆。据浙江土地网统计，9月杭州共挂牌51宗地块，最终成交34宗，累计成交146亿元。10月份的土地市场虽然没有大规模密集土地出让情况，但10月27日和30日连续两场拍卖会拍出区域“地王”，可见杭城楼市走向依然被看好。

不过，《每日经济新闻》记者注意到，在过去两个月的土地市场上，有相当数量的土地也出现流拍。浙江省社科院房地产研究所研究员王永太指出，不论从政府推地还是企业拿地情况看，杭州各个板块之间的分化都已越来越明显。“以往过度发展的板块没有改善，从大环境说，楼市压力还在持续。”

区域“地王”频出

10月1日起实施的预售新规曾被视为限制房企现金流的“紧箍咒”，对未来房企拿地、销售节奏将有深远影响。不过，在楼市成交连续破万的背景之下，整个10月，杭州土地市场依然高潮迭起，溢价率屡创新高。

10月27日，杭州主城区举行了10月收场土地出让会，分别推出了滨江区四桥南中兴单元地块与西湖区三墩北单元两宗宅地，总起价21.24亿元。

结果，时隔19个月才推新地的滨江区土地引发了到场房企激烈争抢，绿城、九龙仓联合体浙江绿九置业最终以总价16.25亿元夺得四桥南中兴单元地块，成交楼面价21047元/平方米，溢价率达70.73%，楼面价和溢价率均创新高；同时，中铁建也最终以总价15亿元拿下三墩北地块，成交楼面价8510元/平方米，溢价率27.94%。

不过，这个记录仅维持了三天。在10月30日的出让会上，金茂历经56轮恶战夺下寰宇天下南地块，折合楼面价21512元/平米，溢价率66%，在龙湖、金茂、万科、滨江、大家房产等凶猛报价下，最终该地块包揽2015年杭州总价地王和滨江区单价地王。

业内人士指出，无论是开发商拿地还是政府推地，相较于前几年的疯狂，市场明显偏向理性。从今年土地市场推出的地块来看，杭州推出的地块多位于热门板块或新兴板块等，未来成长性较好。

不过，在多宗土地热销的同时，相对冷门或饱和度明显的区域，土地低价成交甚至撤销屡屡出现。整个九月，杭州挂牌51宗地块，最终成交34宗，余杭与萧山两地成交土地也多现底价交易。

分化趋势加强

土地市场的火热,与杭州楼市持续回暖不无关系。根据透明售房网数据，截至10月15日，杭州市区年内新房共签约91888套，一举超越去年全年的销售量。截至10月末，今年杭州市区新房成交套数逼近10万套。

此外，根据国家统计局浙江调查总队的数据,与上月相比,9月浙江新建商品住宅销售价格上涨0.4%,连续6个月上涨,其中涨幅最大的为杭州,上涨幅度为0.6%。但另一方面，截至10月末，杭州市区新房库存高达16.3万套，依旧处于历史高位。

可以看到，虽然杭州楼市整体呈现“量升”格局，整体库存量依然在高位徘徊，同时区域分化也在持续。根据住在杭州网数据显示，对比杭州各板块2010年到2015年(截至10月28日)的住宅成交均价发现，下沙沿江板块的房价下滑指数位居杭城首位，跌幅达到33%。

此外，2010年，临平山北的住宅成交均价接近1万元/平方米，2015年只有7240元/平方米，降幅接近三成。而去年曾一度传出因多盘亏本销售的主城区之江板块从2010年的19653元/平方米，到2015年的14709元/平方米，降幅达到25%，包括之江九里、佳兆业·玖珑山和中海定山府等多个知名楼盘，降幅在5000~7000元/平方米。

相关分析指出，受市场需求影响，预计未来杭州整体房价将继续处于环比上涨的通道，同时库存去化进程的分化将继续导致各板块、各项目房价走势的分化。例如，土地资源趋于稀缺的主城区桥西和滨江板块，相应知名楼盘运河宸园、绿地旭辉城等今年以来均有不同幅度涨价。