“十三五”规划将出炉 上海房地产利益或再分配

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

29日，中共十八届五中全会正式落下帷幕，这次会议的核心议题“十三五规划”作为我国重要的经济决策，透露出中国未来的重点产业和发展路径。

中欧基金袁争光就指出，“十三五”规划将首先是聚焦“制造强国”，“十三五”规划预计将进一步细化未来5年中国工业升级的蓝图，新能源汽车和智能网联汽车、高档数控机床、农机装备、高性能医疗器械等都值得关注；

第二是聚焦“消费升级”，未来消费对经济的拉动会更突出，高景气消费性服务业和受政策催化较多的生产性服务业（如影视传媒、出境旅游、体育、快递物流、农村电商等）都值得关注；

第三是聚焦“改革深化”，国企改革、行业性改革等带来的投资机会值得关注；

第四是聚焦“老”与“少”的“人口问题”，可关注养老、婴幼儿及相关辐射产业；

第五是聚焦“走出去”战略的升级，如“一带一路”和“自贸区”等，都值得市场期待。

作为中国经济心脏的上海会如何顺应机遇？上海市人民政府发展研究中心主任肖林称，“十三五”期间上海加快产业转型升级的战略举措已经比较明确：

对战略性产业（如大飞机等）的引进，加大支持力度，发挥关联产业带动效应；

对可弯道超车的产业(如互联网等)，要营造浓郁氛围，集聚人才，涌现更多优秀企业；

对具有世界先进水平的产业(如钢铁、造船等)，要加强自主创新，打造基础研发平台，持续提升技术优势。

对与发达国家还有差距的产业，诸如新能源、物联网、新材料等，要培育潜在竞争力，推动产业快速升级。

对国际金融中心建设，要加强上海国际金融中心的影响力，进一步放开资本项目的运行自由度（如流通、兑换、结算等）。

对国际航运中心建设，由于目前其占全球海上保险市场份额不足1%，占船舶贷款市场不足1%，所以要进一步发展国际航运，争取航运金融、航运保险等高端服务领域的话语权。

当这些产业迅速发展，当城市/区域经济被快速拉动，它们的成果将直接反应在一个指标上——房价。也正是由于经济和房价的正向关系，地产人对于“十三五”规划非常关注，大家普遍都在问着一个问题：

上海哪些地方，最可能成为未来五年最值钱（房价最高）的地方？

在回答之前，咱们先来看看一个例子。

五年前，上海徐汇滨江的房价比徐家汇核心地区还便宜（只有其价格的70%-80%），但经过五年的城市建设以及产业规划落地的带动（如东方梦工厂等落地），徐汇滨江区域经济迅速发展，区域房价也超出徐家汇核心区房价10%-20%。

所以，经济和产业对房价的带动，不容小觑，而下面这些区域的物业升值能力，更不容忽视。

大虹桥：长三角商务区

依托虹桥综合交通枢纽，大虹桥将打造成为上海现代服务业的集聚区、上海国际贸易中心建设的新平台，并力求成为国内外企业总部和贸易机构的汇集地，以及服务长三角、长江流域，甚至全国的高端商务中心。

为什么说这样的区域，房价就会高？

邦爷告诉你，大虹桥将从其服务区域，特别是首要辐射区（如长三角地区）吸走大量的人、物、资金。像这样一个集长三角之力发展的区域，首先地就不会便宜。

前不久，旭辉、上海建工联合体在青浦买下的地，成交楼板价就达到了2.2万！这样的地价，日后上建房产难道会便宜？

大虹桥区域延伸至延安路高架G50、古北、西郊，乃至整个长宁以西、青浦以东，而这一大片区域早已得到大量开发商的关注。万科在这里开发的高端别墅项目万科有山，就已经持续热销了三期。听说最近有很多浙商也去新华联国际中心进行了考察。大虹桥的商机，很多人不仅已经嗅到了，而且开始争先抢占。

世博和前滩：第二个陆家嘴

世博会之后，卢浦大桥两岸的地块长期空置。但未来，世博会地区可能“脱胎换骨”，变身为知名企业总部集聚的世界顶级商务办公区和低碳生态示范区。

为啥这么说？先看看上海“五区一带”的规划方案中，“浦西江南造船厂地区”规划布局文化博览区；“浦西城市最佳实践区”，规划布局城市最佳实践区，塑造文化创意街区；“浦东世博村地区”，规划布局国际社区；“浦东一轴四馆地区”，规划布局会展及其商务区；“浦东后滩地区”，规划布局后滩拓展区，为城市可持续发展预留战略空间；“一带”（即滨江生态休闲景观带），则主要打造园区内黄浦江岸边的绿化带。

可见，“前滩版块”处于陆家嘴金融贸易区南延和东扩辐射范围，总体定成总部商务、文化传媒、运动休闲区域，并将发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

值得一提的是，这个区域将大量吸引央企和外资企业入驻。回想上世纪90年代，陆家嘴发展起来，央企等企业的大力投资效益匪浅啊~就连当年上海第一高楼金茂大厦都是中化集团投资的。

看一看前滩的规划和发展路径，再造一个陆家嘴，并非不可能喔啊。说到房价，有这样的区域价值在，房价能低？就现在来说，离它七公里的世茂云图，单价就可能超4万元，还卖得非常好，你就知道它的“房价力”有多强。

南北外滩

作为长江入海口，上海的地理位置独一无二，而外滩作为上海中心的中心，地位更是重要。

未来，“外滩金融集聚带”的功能将进一步完善，“资产管理中心”、“资本运营中心”和“金融专业服务中心”三大板块，将汇集资产运营、资产管理机构、专业咨询机构、金融文化机构、航运和金融等五大类机构，打造高度复合、高度集聚、高效开发、高端产业为特点的国际金融集聚区。

北外滩作为外滩的延伸，同样拥有丰富的文化资源和深厚的历史积淀，而这里的区位优势更是得天独厚：坐北朝南，面水朝阳，西南处外白渡桥、吴淞路桥两桥与老外滩相连，南面隔江与陆家嘴金融贸易区相望，延绵起伏的古典建筑群和对岸的摩天大楼尽收眼底，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成“黄金三角”，是黄浦江两岸综合开发重点地区之一。

那个片区发展的金融是航运金融。而上海最强的是什么，是航运，是国际第一的吞吐量。这个吞吐量基础上，开发金融衍生品会有多强，可以想想。自贸区刚刚落地那会儿，大家都看好这块，只不过大家都想错了享受实际利益的地，不是自贸区之内，而是北外滩。

徐汇滨江

徐汇滨江板块，北起日晖港，南至徐浦大桥,东临黄浦江，北及中山南二路，西至宛平南路、云锦路、丰谷路和龙吴路，紧邻徐汇中心商业圈、龙华旅游区，与世博会板块隔江相望。

对徐汇滨江的规划，早在2003年就已被提上日程，至今已建设十余年之久。区域走全球性经济路线，区内产业（如全球性文化艺术基地“东方梦工场”）多走世界路线。

所以业内甚至有这么一句话：“如果说，外滩是全国的，那么徐汇滨江是世界的。它孕育着上海的梦想，站在世界舞台中央。”

在美国，文化产业约占GDP的10%，是美国出口商品中附加值最高产业。有这样的高投入、高产出产业，有人会相信徐汇滨江未来会差？

相信随着区域功能的完善和地位的提升，徐汇滨江板块正发展成为继世博会后，上海走向世界的又一颗耀眼明星。

临港地区

临港地区已经被定位于我国战略性新兴产业创新引领区和高端产业集聚区。而临港在未来将作为上海"四个中心"和全球有影响力的科技创新中心的重要载体，建成产城融合、宜居宜业的现代化滨海新城。

预计到2020年，临港将成为一个常住人口120万左右，功能相对独立的综合性节点城市。当然，这还亟待时间的磨砺。

国际旅游度假区

上海国际旅游度假区将是以上海迪士尼项目为核心，重点发展主题游乐、旅游度假、文化创意、商务会议、商业零售、体育休闲等产业的重要区域。

国际旅游度假区面积很大，包含迪斯尼及其周边的20多平方公里，随着迪士尼的开幕，国际旅游度假区将迎来发展高潮，这片土地将催生出不少商机。

可预想，上海国际旅游度假区将与虹桥商务区、世博后续开发区等区域共同成为上海未来发展的重要区域。 

苏州河

上海曾因黄浦江和苏州河蜚声海内外，近两年“苏州河”的脏乱差已经治理得差不多了，相信日后它将在日常观景、夜跑锻炼的基础上，提升苏州河两岸协调发展的功能。

产业转型区

随着高桥、桃浦、吴淞、南大、吴泾等地区“转型升级”目标的制定，桃浦将打造为智慧城镇，高桥将由重化工转为现代服务业建设，外高桥将逐步建设港口、减少污染。

通过这些年调整，虽然高桥石化、巴斯夫这样的企业还在，但外环线内的工业区已无危险化学品生产企业，外环线内纺织印染企业调整也基本完成。部分高能耗、高污染产业得到调整，比如铁合金生产、平板玻璃生产、皮革鞣制生产已全部退出；铅蓄电池行业完成了整调整，目前只保留1家符合环保、卫生等要求的企业。

可以说，上海的老工业基地正在面临巨大变化，但区域石化等产业集聚度依然很高，环境污染相对较重，当然，调整非一触而就。

城市升级、区域转型，往往大变革总伴随着大阵痛。就像当年利物浦从船运中心转型为航运金融的过程中发生了问题，影响城市发展潜力；底特律，这个全球闻名的汽车城，因为没能过转型关，而最终破产遍地......在整个后工业时代，这样的例子比比皆是。

区域的经济转型，可能会让房价有很大波动，所以需要时刻关注，降低风险，发挥效益。