万通巧设融资局 腾挪盈石正奇“补血”4亿？

◎每经记者 杜冉乐

一家普通的投资公司，却被多个企业买来卖去，兜兜转转，最终将回到原来的拥有者——上市公司万通地产（600246，SH）手中。

10月24日，万通地产发布公告称，公司以4.158亿元收购中融国富投资管理有限公司（以下简称中融国富）持有北京盈石正奇投资有限公司（以下简称盈石正奇）100%股权，但收购时间为相关契约型基金成立1年之后。这也是3年多来，盈石正奇第四次被转手。

借道信托投资地产项目

早在2012年9月，外贸信托就发行了一只名为富祥13号（天津万通中心项目）投资基金集合的信托计划产品，该产品计划募资4.158亿元，预期收益率11.5%~13%，采取“3+2”期限结构，其中3年项目运营期，2年处置期。

按照产品设计方案，4.158亿元资金用于收购万通地产所持盈石正奇100%股权并对其增资，由盈石正奇将全部资金投向昆山博远万智合伙制基金，再由昆山万通英睿管理运作资金，进而收购万通地产全资子公司天津和信近49%的股权，用于开发旗下的天津万通中心。

通过这一系列复杂的操作，万通地产最终实现了通过信托计划募资，投资开发旗下地产项目的目的。

为什么万通地产要如此煞费苦心地运作一番？一位信托界人士告诉《每日经济新闻》记者，当时监管层对地产信托的管控较为严厉，不少地产信托产品受高利润诱惑，往往被包装成私募基金产品，其资金最后也流向了地产项目。

按理说，今年信托到期后，万通就应完成兑付，盈石正奇也该重回万通地产旗下。但按照万通地产24日的公告，盈石正奇100%股权当前已为中融国富所持有，记者查询工商资料后发现，盈石正奇的股权却并不在中融国富手中。对此，记者致电外贸信托，对方表示兑付资金在10月21日已全部兑付，但其并未透露万通的具体兑付形式。

值得注意的是，根据最新公告，万通地产应自契约型基金项下优先级份额募集成功满一年之日，向中融国富支付盈石正奇的收购价款。

到底是万通回购盈石正奇后又卖给了中融国富，还是中融国富只作为一个过桥融资的通道？记者就此致电万通地产，其证代表示领导不在，但会将问题反映上去。截至发稿，记者仍未收到回复。万通地产在公告中表示，与中融国富无关联关系，此次交易也不构成关联交易。

开发3年多仍未销售

中融国富是一家怎样的公司，公告中提及的契约型基金又是怎样的产品？《每日经济新闻》记者查询公告发现，中融国富今年4月份才成立，隶属于中融信托全资设立的PE子公司中融鼎新，与万通并无关联。从10月15日开始，第三方理财平台开始销售一只名为“中融国富·稳兴1号契约型基金”产品，存续期1年，总规模4亿元，其目标就是对接万通中心近49%股权。由此看来，该产品正是专门为对接万通中心而发行的。

5年前，万通地产耗资4.73亿元收购了天津和信100%股权，从而获得了天津信达广场2期项目，随后更名为万通中心，以此作为万通掌舵人冯仑试图缔造“万通中心”商业品牌的核心项目之一。

据了解，天津万通中心2012年3月份正式开工，计划2015年竣工，总投资预计约16亿元，地价总成本5.14亿元，可售面积6.36万平方米，其中整个写字楼部分拟全部自持。该项目开发历时3年多，万通地产不断对其“输血”投资，但截至今年6月底，万通地产仍未对外销售天津万通中心。天津万通中心一位工作人员表示，天津万通中心商业在10月份开始对外招租。

天津一位地产人士表示，除了万通中心，在小白楼片区还有凯德收购的欧嘉华以及富力中心项目，跨过海河还有嘉里、中信的类似项目，所以万通中心未来面临的竞争非常激烈。

一边是对项目的持续输血，另一边万通地产本身也面临较大的偿债压力。

今年半年报显示，万通地产应付利息逾1亿元，同比增幅高达203%，其他应付款约8.44亿元，短期借款与一年内到期非流动负债合计约31.84亿元，但其账面现金为9.37亿元，已难以覆盖短期债务，预收账款7.58亿元，也同比减少逾2亿元。或许正是偿债压力大，万通地产才借道中融国富完成了兑付，并将回购盈石正奇的时间约定在一年后。

今年上半年，董事会被改组之后的万通地产原本希望借重大资产重组转型“互联网+”，但最终夭折，随后启动不超过45亿元的定增预案，投向天津万通中心等4个地产项目，但目前仍处于证监会受理阶段。